İN?AAT
RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİ?İ
Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat XE “Ruhsat" ,
(ruhsatname, ruhsatiye) imar XE “İmar" mevzuatı açısından, yapılması kanunen
izin almaya bağlı tutulan bir yapının yapılabilmesi için yetkili idareden izin
verilmiş bulunduğunu gösteren belge anlamındadır. Kim tarafından, hangi ada ve
parselde ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiğini ve bu maksatla ödenmesi
gereken harç
ve vergilerin de yatırılmış bulunduğunu gösteren bir belgedir.
İzin işlemi, imar
XE “İmar" sınırları içindeki bir yapıyı ya da yapılmış bir yapı XE “Yapı"
(bina XE “Bina" ) üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları, imar hukuku
XE “İmar Hukuku" kurallarınca önceden düzenlenmiş bulunan objektif kişilik dışı
bir hukuki duruma soktuğu için maddi açıdan şart (durum=koşul) işlemdir. Zira,
yapılara yapı ya da kullanma izni verilmesi işlemi ile sade inşaat ya da yapı
önceden İmar XE “İmar" kanunu ve yönetmelikleriyle belirlenmiş, genel ve
kişilik dışı hukuksal bir duruma sokulmakta, söz konusu kuralların bunlara
uygulanmasını sağlamakta, fakat, inşaat ya da yapı hakkı XE “Yapı Hakkı" nda,
gerçek anlamda yeni bir hukuki durum yaratılmamaktadır. Bu yönüyle de yapı ya da
yapı kullanma izinlerinin geniş anlamda sübjektif işlemler olduğu söylenebilir.
Yapı XE “Yapı"
ruhsatı verilmesi ya da verilmemesi, yani yapı XE “Yapı" ruhsatı verilmesi
isteminin red edilmesi icrai ve sonuç doğuran bir işlemdir. Öte yandan, kotlu
kroki XE “Kroki" verilmesi istemi, inşaat ruhsatı verilmesi istemini de
içermez.[4] Bu işlem idari davaya
konu olabilecek kesin ve yürütülmesi gerekli olan işlemlerdir. İmar XE “İmar"
durumu XE “İmar Durumu" isteği yapı iznini de içerir.[5]
İdarelerin yapı ruhsatı verme işlemleri, idarenin kolluk alanındaki birel
işlemleri arasında sayılmaktadır.Yapı ruhsatı
verilmesiyle amaçlanan husus ise kamu düzeni ve kamu güvenliğini sağlamaktır.
“Yapı XE “Yapı"
izninin verilmemesi” işlemlerinin hepsi, imar XE “İmar" yaptırımı değildir.
“Yapı izninin verilmemesi” işleminin bir yaptırım olarak ortaya çıkabilmesi için
ruhsatsız olarak yapıya başlanmış olması gerekir. Başlandıktan sonra eğer yapı
XE “Yapı" ruhsatı verilmezse ret işleminin yaptırım yönü ortaya çıkar. Yoksa
henüz yapılmaya başlanmamış yapılar için idarenin, yapı ruhsatı vermemesi
işlemi, yaptırım özelliği olmayan bir ret işlemidir. Dolayısıyla ruhsatsız
olarak başlanmış yapılar hakkındaki yapı ruhsatı verilmemesi işlemi, yapı
üzerine uygulanan (ayni) imar yaptırımlarının bir ürünüdür. Bu yaptırımla,
kişiler İmar XE “İmar" Hukuku XE “İmar Hukuku" na uygun davranmaya
zorlanmaktadır.
İN?AAT RUHSATINI
VERECEK MERCİ
Gerek İmar XE
“İmar" Kanununda ve gerekse Belediye Kanununda yapı XE “Yapı" ruhsatını (yapı
iznini) kimin vereceği konusunda açık bir hüküm yer almamıştır. Ancak, ruhsat XE
“Ruhsat" verme XE “Ruhsat Verme" işlemi, “icraya ilişkin bir tasarruf”tur. Bu
nedenle de, bu tasarrufun, belediye idaresinin başı ve mümessili olan “belediye
başkanı” tarafından yapılması, yani iznin belediye başkanı tarafından verilmesi
gerekir. Aynı şekilde, hukuken geçerli nedenlerin varlığı halinde ruhsatın geri
alınması ve iptali işlemlerini yapmaya da, yine belediye başkanı yetkilidir.
Belediye ve mücavir
alanlar dışında inşaat ruhsatı Valiliklerce verilmektedir.
KAZANILMI? HAK
Yargıtay bir
kararında kazanılmış hakkı, “yasalara uygun olarak gerçekleşen hak” olarak
tanımlanmaktadır.
Anayasa mahkemesi
ise yakın tarihli bir kararında kazanılmış hak kavramını; “...kişinin bulunduğu
statüden doğan, tahakkuk etmiş ve kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel alacak
niteliğine dönüşmüş hak” olarak tanımlamıştır.
İçtihatları
Birleştirme Kurulu kararında ise “Gerek öğretide, gerekse uygulamada, kişilerin
hukuki statülerini belirlemiş ve buna dayalı olarak da yeni hukuki durumların ve
hakların elde edilmesine neden olmuş, bir başka deyişle hukuki sonuçlarını
yerine getirmiş olan durumların, artık geriye dönülmez, vazgeçilmez haklar
olduğu, yani kazanılmış hak teşkil ettiği” vurgulanmıştır.
Yine Danıştay 1.
Daire bir kararında; “ Kazanılmış haklar eski kanun yürürlükte iken kesin bir
surette kazanılan yani hukukça korunmakta bulunan ve bir iddia haline gelen
haklar” şeklinde tanımlanmış ve böylece zaman bakımından uygulama ilişkisine
vurgu yapılmıştır.
“Hukukun genel
ilkelerinden olduğu kabul edilen “kazanılmış haklara saygı ilkesi”, Avrupa
Topluluğu Adalet Divanı kararlarında “sübjektif hukuksal durumların
değişmezliği” ve geriye yürümezlik ilkeleri ile birlikte kullanılmaktadır.”
AB ülkelerinde kazanılmış hak kavramının daha geniş yorumlandığı görülmekte ve
“haklı beklenti” sayılan hallerin varlığı da kimi durumlarda kabul edilmektedir.
“Haklı beklenti, idarenin ister bir taahhüt, isterse uzun süren bir uygulamasına
(long-stand practice) güvenerek olsun, bireylerin bir çıkarları ya da lehlerine
olan bir sonuca ulaşabileceklerini ya da edinebileceklerini ümit etmelerini
ifade eder.”
Danıştay 1.
Daire’nin vermiş olduğu bir kararda da belirtildiği gibi; “Kazanılmış hakkın her
olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının
bir fonksiyonellik içerdiği doktrinde kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa
mahkemesi kararlarıyla Danıştay İçtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu
ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması
göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği
gözlenmektedir.”
Danıştay’a Göre
İnşaat Ruhsatlarında Kazanılmış Hak
Kişinin hatası, hilesi veya davacıya isnat
edilebilecek bir kusur olmadan sözkonusu inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte
olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiş
ise, böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan kişinin
artık kazanılmış hakkı doğmuştur.
İN?AAT
RUHSATLARI VERİLMESİ SIRASINDA UYULMASI GEREKEN DÜZENLEMELER
İnşaat
ruhsatlarının uyması gereken düzenlemeler, imar kanunları, imar planları, imar
durumu(imar çapı) belgesi ve yönetmelik hükümleridir. 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 20. maddesinde yapının uyacağı kurallar belirtilmiştir. Buna göre;
a.
Yapı XE “Yapı" , kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu
bulunan arazi, arsa XE “Arsa" veya parseller üzerine yapılabilir.
b. Yapı
XE “Yapı" , kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber
kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis
belgelerindeki yerler üzerine yapılabilir.
c.
Kuruluş veya kişilerce, yukarıda izah edilen şekillerde mülkiyet belgelerine
sahip olunduktan sonra yapı XE “Yapı" ;
·
İmar XE “İmar" planı XE “İmar Planı"
·
Yönetmelik
·
Ruhsat XE “Ruhsat" ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
İmar XE “İmar"
Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla
göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı XE “Yapı" öncelikle imar XE “İmar" planı
XE “İmar Planı" ndaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planı XE “İmar
Planı" nda hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan
düzenlemelere uyulacaktır. Yapı XE “Yapı" , imar planı ve ilgili imar
yönetmeliğiyle birlikte ruhsat XE “Ruhsat" ve eki olan projelere (mimar,
statik, vb.) uygun olacaktır.
İMAR PLANLARININ DE?İ?MESİ HALİNDE İN?AAT RUHSATLARININ DURUMU
a. İnşaat Yapılması Sırasında İmar Planının Değişmesi Halinde İnşaat
Ruhsatının Kazanılmış Hak Durumu
İnşaata
başlandıktan sonra imar planında usulüne uygun olarak değişiklik yapılmış olması
halinde eğer yapılan değişiklik mevcut inşaat ruhsatını aleyhe olarak
etkilemekte ise, o zaman değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılmış
olan kısım kazanılmış hak olmaktadır.
Örneğin beş katlı
yapı ruhsatının düzenlenmesinden sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin
iki kata düşürülmesi halinde, bu parselde bundan sonra iki kat yapı
yapılabileceği anlamına gelmektedir. Ancak ilgili imar planı değişikliği
yapıldığı tarihte üçüncü katın inşaatına başlamış ise üçüncü kat kendisi için
kazanılmış hak olacaktır. Dördüncü ve beşinci katlar kazanılmış hak olmayacak ve
bu son iki katı yapamayacaktır.
İnşaat ruhsatı
alınmasından sonra imar planında yapılan değişiklik inşaatın lehine ise bu lehe
olan kısımların mevcut ruhsata ek bir ruhsat ile ilave edilmesi gerekmektedir.
Örneğin beş katlı bir bina için yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı
değişikliği ile kat adedinin altı kata çıkarılması halinde mevcut yapı ruhsatına
ilave bir kat için ruhsatta tadilat gerekmektedir.
b. İnşaat Bittikten Sonra İmar Planının Değişmesi
İmar planına uygun olarak yapılan ve biten yapıya ait ruhsat ve yapı
kullanma belgesinin anılan taşınmazda konut yapımına izin veren ve ruhsatın
dayanağı olan plan değişikliğinin iptal edildiği gerekçesiyle iptalinin
kişilerin kazanılmış haklarının varlığı nedeniyle hukuka uyarlık
bulunmamaktadır.
Yürürlükte olduğu dönemdeki imar planına uygun olarak verilen ve iptal
de edilmeyen yapı ruhsatı ve eklerine göre yapılan ve bunlara aykırılığı yönünde
tespit bulunmayan inşaatın, yalnızca inşaatın bulunduğu bölgeyi de kapsayan
alanda imar planı değişikliği yapılması nedeniyle bu plana aykırı olan kısmının
yıkımı ile yapı sahibine para cezası ile cezalandırılmasına ilişkin işlemde
hukuka uyarlık bulunmamaktadır. İnşaat ruhsatlarının dayanağı olan imar planı
yeterliliği sahip olmayan kişilerce düzenlendiği nedeniyle iptal edilmişse de
yeniden yapılan plan değişikliğiyle sakat işleme dayanılarak verilen inşaat
ruhsatları geçerliliğini korumaktadır.
Yapı ruhsatı alınıp
bu yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın bitirilmesinden sonra imar planında
değişiklik yapılmış olması halinde, eğer yapılan değişiklik mevcut inşaatın
aleyhine olması halinde inşaatın tamamen bitmiş olması nedeniyle kazanılmış hak
oluşturacaktır. Hatta yapı kullanma izninin alınmamış olması kazanılmış hak
durumlunu etkilemez.
Yapılan inşaat
tamamen bitekten sonra imar planı değişikliği yapılarak kat adedinin artırılması
gibi lehe değişiklikler olması halinde yeniden alınacak tadilat ruhsatı ile yeni
imar planının getirdiği olanaklardan yararlanılması gerekir.
c. İnşaat Ruhsatı İle İmar Planının Mahkemece İptal Edilmesi
Usulüne göre
yürürlüğü giren bir imar planına uygun olarak alınan inşaat ruhsatına dayalı
şekilde inşaat başlanılmasından sonra idari yargı yerince hem imar planının ve
hem de inşaat ruhsatının iptal edilmesi halinde yapılan kısım kazanılmış hak
oluşturmaz. Böyle bir durumda eğer yargı kararında bahsedilen eksikliklerin
giderilmesi mümkün ise bu eksiklikler giderilerek inşaatın ruhsatlı hale
getirilmesi mümkündür.
Aksi durumda
yeniden yapılacak imar planına uygun olmak üzere inşaat yapılır. Bu aşamada
yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmamasına rağmen yeniden yapılacak imar
planına göre durumunun inceleneceğinden bu aşamada yapılan kısmın yıkılmaması
gerekir.
d. İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmiş Olması
İmar planına uygun
olarak inşaata başlanılmasından sonra açılan bir dava üzerine imar planının
mahkemece iptal edilmesi üzerine bu aşamaya kadar yapılan inşaat kazanılmış hak
oluşturur.
Örneğin, verilen
inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra,
sözkonusu taşınmazın bulunduğu yerin konut alanı olarak belirleyen imar planı
değişikliğinin mahkeme kararı ile iptal edilmesi halinde iptal edilmesi
durumunda yapımına başlanılan inşaat kazanılmış hak olacaktır.
BİNANIN YIKILIP YENİDEN YAPILMAK İSTENMESİ HALİNDE KAZANILMI? HAK
Yapıların doğal
ömürlerini tamamlaması ya da yeni bir bina yapılması amacıyla mevcut binanın
yıkılarak yeniden bir inşaat yapılmak istenmesi durumunda eğer imar planında
değişiklik olmamış ise problem yoktur. Eğer imar planının aleyhe olarak değişmiş
olması halinde yeni yapılacak binanın yürürlükteki imar planına göre yapılması
gerekir. Eğer mevcut plandaki yapılaşma koşulları lehe olarak değişiklikler
getirmiş ise bu lehe olan haklardan da yararlanılacaktır.
Mevcut yapının
yapıldığı dönemdeki imar planının yapılanma şartları açısından daha lehe olması
halinde olabildiğince tadilat ruhsatı ile binanın yıkılmadan yenilenmesi
çalışması yapılması faydalı olacaktır. Çünkü binanın tamamen yıkılması halinde
daha küçük bir yapı yapılacağından mevcut yapının güçlendirilmesi yararlı olur.
Özetli mevcut bir
binanın yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde hâlihazırda olan yapı kadar
inşaat hakkı kazanılmış hak değildir.
İMAR DURUMU (ÇAP) BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ HALİNDE KAZANILMI? HAK.
İmar XE “İmar"
durumu XE “İmar Durumu" ya da imar XE “İmar" çapı terimi, 3194 sayılı İmar
Kanununda ve yönetmeliklerde tanımlanmamıştır. İmar durumu, genel olarak
parselin imar mevzuatına göre yapılaşma hakkını gösteren resmi bir belge olup,
bireysel işlem niteliğindedir. İdarece hazırlanacak bu belge de; yapılaşma
özellikleri belirtilen parselde yapılabilecek yapıya ilişkin olarak parselin
imar planı XE “İmar Planı" kapsamında olup olmadığı, varsa imar plan ve
yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilen kat adedi, bina XE “Bina"
yüksekliği, bina derinliği, ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafeleri XE
“Bahçe Mesafeleri" , çatı meyili, bina cephesi gibi hususlar rakam ve kroki XE
“Kroki" ile gösterilmekte olup; ayrıca parselin yapılanma hakkı ile ilgili
olarak başka mevzuatlar yönünden kısıtlılığı olması halinde bu kısıtlılık ve
alınması gereken izinlerin belirtildiği ve hazırlanacak projeler açısından esas
alınacak belgedir. İmar durumu, yapılaşmanın ana hususlarını gösterir nitelikte
bir belgedir.
İmar XE “İmar"
planları, ilan edilmesi gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olmasına
karşın, İmar durumu XE “İmar Durumu" imar XE “İmar" planı XE “İmar Planı" nın
bir parsele ilişkin yapılaşma koşullarını düzenleyen sadece ilgilisine verilmesi
gereken bireysel işlem niteliğindedir. İmar durumu tek başına idari davaya konu
olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir.
İmar durumu
belgesinin iptal edilmiş olması inşaat ruhsatını etkilemeyebilir. Önemli olan
inşaatın imar kanunu, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmasıdır.
Ancak, imar durumu belgesi imar planına aykırı olarak düzenlenmiş, yapılan yapı
da bu hatalı düzenlenen imar durumuna göre inşa edilmiş olması durumunda inşaat
ruhsatı açısından kazanılmış hak durumu ortadan kalkar. Yapılan kısım ise
idarenin bir işlemine göre yapılmış olduğundan kusur durumuna göre ortaya
çıkacak zararın belediye veya mülk sahibine dağıtılması gerekir.
PARSELASYON
İ?LEMİNİN İPTAL EDİLMİ? OLMASI HALİNDE İN?AAT RUHSATININ DURUMU
3194 sayılı İmar
Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi XE “Arazi ve Arsa Düzenlemesi" ise,
belediye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan" sınırları içinde belediyece, bu
sınırlar dışında ise valiliklerce, imar hududu XE “İmar hududu" (plânı) içinde
bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak
sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunları
yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya
kat mülkiyeti XE “Kat Mülkiyeti" esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması
ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.
İmar planının
yürürlüğünün devam etmesi ve sadece parselasyon planının iptal edilmiş olması
durumunda inşaat ruhsatlarının bu durumdan etkilenmesi mümkündür. Parselasyon
planının iptal edilmesi halinde bu tarihe kadar yapılan kısım kazanılmış hak
olmakla beraber inşaatların durdurulması mümkündür. Çünkü yeniden yapılacak
parselasyon işlemi ile inşaat yapılacak parselin durumunun veya inşaatın
kütlesinin değişmesi muhtemeldir. Bu nedenle parselasyon planın iptal edilmiş
olması inşaatları etkileyecektir.
AF YASALARI
NEDENİYLE RUHSATA BA?LANAN YAPILAR YÖNÜNDEN İN?AAT RUHSATLARININ KAZANILMI? HAK
DURUMU
Her hangi bir
şekilde kaçak olarak yapılmış ve Af Yasası nedeniyle ruhsata bağlanmış olan
yapıların, affa uğrayan kısımlarının doğal ömürlerini tamamlayıncaya kadar
kazanılmış hakları bulunmaktadır. Ancak doğal ömürlerinin tamamlanmasından sonra
yeniden yapı yapılmasının istenmesi durumunda ya da mevcut yapıya ilave bir
kısım yapılmak istenmesi veyahut ilave kat yükseltilmesi yapılmasının istenmesi
hallerinde, yapılacak bu kısımların yürürlükteki imar planına uygun olması
gerekir. Dolaysıyla affa uğrayan kısımların üzerine yapılacak yapıların mevcut
imar planına uygun olması gerekir.
ÇEVREDEKİ
YAPILA?MALAR YÖNÜNDEN KAZANILMI? HAK DURUMU
3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 20. maddesinde yapının uyması gereken hususlar sayılmış olup, bunlar
arasında çevredeki yapılaşmalara yer verilmemiştir. Öyleyse çevredeki
yapılaşmaların özellikleri yeni yapılacak bir yapı için kazanılmış hak teşkil
etmez. Ancak imar planı ve yönetmeliklerin düzenlediği hususların dışında
çevredeki yapılaşmalara uyumlu yapı yapılması mümkündür.
Komşu parsellerdeki
yapılaşmaların imar planına aykırı olması veya bu yapıların aftan yararlanmış
olması yeni yapılacak yapı için emsal bakımından kazanılmış hak oluşturmaz.
Kısaca hukuka aykırı olarak yapılan bir yapı ruhsatlı yapılabilecek bir yapı
için emsal olmaz.
Örneğin komşu
parselde 3 metre yerine 2.30 metre çekmiş olması bitişik parselde yapılacak
yeni yapının yan bahçe sınırından 2.30 metre çekeceği anlamına gelmez. Yeni
yapılacak yapının yan bahçe mesafesinden 3 metre çekmesi gerekir.
RUHSAT MÜDDETİ
AÇISINDAN KAZANILMI? HAK
İmar XE “İmar"
Kanununun 21. maddesine göre belediye veya valiliklerce verilen yapı XE “Yapı"
ruhsatı süresiz değildir. Bu yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde
yapıya başlanmadığı takdirde ruhsat XE “Ruhsat" hükümsüz kalır.
Ancak burada,
inşaata başlayamamanın nedeni, herhangi bir hukuki ve fiili imkansızlıktan
kaynaklanıyorsa, ilgiliye yüklenebilecek bir kusur bulunmaması sebebiyle,
ruhsatın hükümsüz sayılmaması gerekir.
İmar XE “İmar"
mevzuatına göre ruhsat XE “Ruhsat" tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına
başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olunsa olsun başlama müddetiyle
birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi için de ruhsat yenilemesi de
yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız duruma düşen
yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan plan ve
mevzuat hükümlerinin uygulanacağı, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün
olmayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yıl içinde yapılacağı, bu
yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin
uygulanacağı anlaşılmaktadır.
3194 sayılı İmar XE
“İmar" Kanununun 29. ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip
İmar Yönetmeliği XE "Tip İmar Yönetmeliği" nin 12. maddelerine göre inşaat
ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlama ve inşaatı bitirme için iki ve beş
yıllık sürelere uyulmaması halinde verilmiş ruhsat XE “Ruhsat" geçersiz
sayılmakta, yine bu maddelere göre yapı XE “Yapı" sahiplerine inşaata devam
edip tamamlayabilmek için yeniden ruhsat alma ve yeni ruhsatın alınacağı
tarihteki imar XE “İmar" durumu XE “İmar Durumu" na uyma zorunluluğu getirilmiş
bulunmaktadır.
“Yapı XE “Yapı"
sahiplerince, başlanmış inşaatlarda müktesep hakların saklı olduğu”, şeklindeki
cümleden, ilk kez alınan yapı XE “Yapı" ruhsatındaki yapılaşma haklarının
kazanılmış hak XE “Kazanılmış Hak" olduğu gibi bir anlam çıkarılmaktadır.
Ancak, başlanmış inşaatlarda, müktesep haklar, yani yapımına-inşasına başlanılan
kata kadar olan kısım için, kazanılmış hakkın oluştuğu kabul edilmektedir.
Örneğin, 11 katlı yapı ruhsatının 5 yıl sonra yenileneceği sırada imar XE “İmar"
planı XE “İmar Planı" nda kat adedi 5 kata düşürülmesi halinde, yapı sahibince
inşaatına başlanılan kat seviyesine kadar olan kısmı için kazanılmış hakkı
bulunmaktadır. Eğer, 8. kata kadar inşaat iskeletini oluşturan kolonları
yapılmış ise, artık 8 kat için müktesep hak vardır. Yapının çevresinde olan
yapılar 11 kat olarak yapılaşmış olsa bile, bu durum yapı sahibine değişen imar
planındaki yeni kat adedini aşma hakkı vermez.
İN?AAT RUHSATINI
VEREN MAKAMCA GERİ ALINMASI (İPTAL EDİLMESİ)
İnşaat
ruhsatlarının hatalı olarak verilmesi halinde ruhsatı veren makamca bu ruhsatın
geri alınması ya da iptal edilmesi mümkündür. Bunun haricinde komşu parsel
maliklerinin de idare mahkemesinde açacakları dava sonucunda da mahkemece
ruhsatın iptaline karar verilebilir.
Böyle durumlarda
ruhsat sahibinin iyi niyetli olması halinde, bu kişinin yapmış olduğu
masrafların ruhsatı veren idare karşılanması gerekir. Danıştay’a göre hatalı
ruhsat sebebiyle oluşan zararların bu ruhsatı veren idare karşılanması gerekir.
Karşılanacak zarar ise gerçek ve kesinleşmiş zarardır. İleriye dönük olarak
yoksun kalınabilecek kar ve diğer zararların karşılanması mümkün değildir.
Ancak kişilerin
hatası, hilesi, yalan beyanı ile yok hükmünde sayılan bir işlem ile alınan
inşaat ruhsatı kazanılmış hak kavramı dışındadır. Bu şekilde alınan ruhsat
kazanılmış hak oluşturmaz. Dolaysıyla ruhsatın iptal edilmesi üzerine ruhsatı
veren idarece herhangi bir zararın karşılanması da söz konusu olmaz.
TA?INMAZ
MALİKİNİN DE?İ?MESİ HALİNDE İN?AT RUHSATLARININ KAZANILMI? HAK DURUMU
3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 20 ve devam eden maddelerine göre inşaat (yapı) ruhsatı verilebilmesi
koşulları arasında malikin değişip değişmemesi gibi bir hususa yer
verilmemiştir. Yapı ruhsatı için önemli olan imar planı ve yönetmelik
hükümleridir. Maliklik durumu bir kişinin ancak kendisine yapı ruhsatı verilip
verilmeyeceği konusunu ilgilendirmektedir. Yoksa taşınmaza (parsele) yapı
ruhsatı verilip verilmeyeceği ile ilgili değildir.
Bu durumda, parsel
malikinin değişmesi halinde yapı ruhsatı iptal edilmeyecektir. Taşınmazın
satılması halinde taşınmazı satın alan kişi imar haklarını da satın almış
olmaktadır. Sadece yapı ruhsatının ruhsat sahibi kısmında düzeltme yapılır.
Birden fazla malik
olması durumunda, yapılanma hakkı ile ilgili olarak malikler arasında bir sorun
çıkması ya da maliklerin birinin değişmesi ile ilgili olarak bir yargı kararı
verilmesi halinde, ortaklar arasındaki uyuşmazlığın çözümlenmediği sürece
inşaatın devamına izin verilmemesi gerekir. Belediyece inşaatın durdurulması
için ortaklar arasında uyuşmazlığın çözümlenmediğinin geçerli bir belgeyle
idareye sunulması gerekir. Bu belge bir mahkeme kararı olabileceği gibi daha
önce yapılan anlaşmanın ya da muvafakatin fesih edildiğine dair bir belge de
olabilir.
Danıştay Altıncı Dairesinin
03/12/1998 gün ve E:1997/6294, K:1998/5931 sayılı kararı.