3194 sayılı İmar
Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi , belediye ve mücavir alan sınırları
içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce, imar hududu (plânı)
içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak
sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunları
yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya
kat mülkiyeti esaslarına göre hak
sahiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.
3194 sayılı imar Kanunu’nun 18. Maddesi
Uyarınca Yapılacak İmar
Uygulaması "İmar Uygulaması" nda
Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri
Cafer
ERGEN
3194 sayılı İmar Kanununun 18.
maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı mülk sahibi olan hazine,
resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürebilecekleri hukuka aykırılık
nedenleri genel olarak aşağıdaki hususların biri ya da birkaçı olabilir.
1. İmar plânı
bulunmayan yerlerde imar uygulaması “İmar Uygulaması" yapılamayacağı ya da
uygulama alanının kısmen de olsa plânsız sahayı kapsayamaması,
2.
Düzenleme sınırını “Düzenleme Sınırı"
n imar plânına ve AAD Yönetmeliği hükümlerine aykırı tespit edilmesi, (Bu
bağlamda düzenleme sınırı “Düzenleme Sınırı"
dışında kalan maliğin de bu yönüyle iptal davası açmasında menfaati dolayısıyla
dava açma ehliyeti vardır).
3. Düzenleme sınırıy “Düzenleme Sınırı" la bölünen parselin bir kısmının uygulama alanı dışında
bırakılmasının AAD Yönetmeliğine aykırı olması,
4. DOP oranının hatalı
hesaplânması (tespit edilmesi-maddi hata)
5. Kapanan kadastral
yolların “Kapanan Kadastral Yollar" DOP oranına dahil edilmesi gerekirken
belediye adına parsel oluşturması,
6. DOP oranının her
parselde eşit şekilde uygulanmaması, kimi parsellerden hiç DOP alınmaması,
7. Hiçbir teknik,
hukuki ve fiili zorunluluk “Fiili Zorunluluk" yok iken, aynı yerden parsel
verilmemesi,
8. Mevcut ruhsatlı yapının muhafazası ve tek
başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına
uyulmaması,
9. Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer
olmaması, örneğin kadastral parselin bulunduğu yerin imar plânına göre 30 m.
yola cepheli ve 8 kat yapı “Yapı" nizamında kaldığı, verilen parselin ise
imar plânında 12 m. yola cephe ve 5 kat yapı nizamında bulunması,
10.
DOP sonrası imara tahsis “Tahsis"
edilecek alanının bağımsız parsele yeterli olduğu halde bu alanın bağımsız
parsel olarak verilmemesi, parça parça dağıtılması,
11. DOP sonrası geriye kalan alana karşılık
olarak boş bir parsel verilmesi mümkün iken üzerinde tamamlanmış ve üçüncü
şahsa ait yapı “Yapı" bulunan parsele verilerek fiilen yapı yapılmasının
ortadan kalması,
12.
Taşınmazdan önce DOP kesilerek, geriye kalan sahadan AAD Yönetmeliğinin 12.
maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştırılmak üzere pay verildiği, daha
sonra geriye kalan sahanın ise imara tahsis “Tahsis"
edildiği, oysa önce AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamuya pay
ayrılması gerekirken bundan önce DOP kesildiğinden, böylece DOP’un
kamulaştırmadan sonra geriye kalan kısma uygulanacağına ilişkin 3194 sayılı
İmar Kanununun 18. maddesindeki kuralın ihlal edilmesi, bu haliyle taşınmazdan
daha fazla DOP kesilmesi,
13. Parselden yola terk “Terk" edildiği halde
DOP hesabının parsele uygulanmasında bu hususun dikkate alınmaması,
14. Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP
kesilmiş ve sonra yapılan uygulama imar plânı tadilatıyla yeni bir umumi hizmet
ya da kamu hizmet alanı ilave edilmediği halde yeniden DOP alınması,
15.
Uygulama alanında taşınmazları olan belediye encümen üyelerinin, parselasyon “Parselasyon"
plânının uygulanmasına ilişkin belediye encümeni kararına katılması,
16.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan ve Ek Madde 1 "Ek
Madde 1" şartları da bulunmayan
düzenleme alanında yapılan uygulamada hisselerin çözülmesi,
17. Belediye encümeni
kararında imar uygulamasın “İmar Uygulaması" ın hangi mevzuata göre
yapıldığının belli olmaması,
18. Askı süresi içinde
yapılan itirazın dikkate alınmaması ya da askı süresi içinde yapılan itirazın
belediye encümeni yerine belediye başkanlığınca cevaplandırılmasının yetki
gaspı olması (itiraza cevap verilmemesinin hukuka aykırı olması),
19. Uyguluma alanında
DOP %40’ı aştığı halde önce belediye taşınmazlarının DOP’a dahil edilmesi
gerekirken doğrudan kamulaştırma yapılması,
20. Uygulama sırasında
DOP’un %40’ı aşması nedeniyle kamulaştırma yapılırken DOP’un taşınmazın
kamulaştırmadan önceki alanına uygulanmasının hukuka aykırı olması, bu halde
DOP oranının kamulaştırmadan sonra kalan (uygulama öncesi) alana uygulanması
gerekmesi,
21. Daha önce 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi
uyarınca imar uygulaması “İmar Uygulaması" yapılmış ve hiçbir değişiklik
yok iken, sadece ipotek “İpotek" tesisi amacıyla yeniden imar uygulaması
yapılması,
22. Uygulama sonrasında
DOP‘tan sonra kalan kısmın tamamının AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca
kamu hizmet alanına verilmesi,
23. Taşınmazın, imar
plânındaki tahsis “Tahsis" yerini, şehircilik ilkesine, plânlama
esaslarına ve kamu yararına aykırı bulan malik tarafından, uygulama işleminin
dayanağı genel düzenleyici işlem olan imar plânının da hukuka aykırı olduğu
iddiasıyla imar plânının ve buna dayalı olarak yapılan imar uygulaması “İmar
Uygulaması" nın hatalı ve hukuka aykırı olması,
24. Uygulama alanında
%40’lık kadar umumi hizmet alanı yok iken doğrudan %40 oranında DOP uygulanarak
belediye adına parsel oluşturulamaması, %40 oranının mutlak bir oran olmaması,
25. Uygulama sahasından
geçen otoyolun DOP ile karşılanamaması,
26. Uygulama sahasında
imar plânına göre konut alanının bulunmaması, belediyece, umumi hizmetlere
ayrılan alanları DOP ile karşılanması amacıyla uygulama yapamaması, (çünkü
DOP’tan geriye kalan alanların tamamının da yine pazar yeri, park ve okul
alanına tahsis “Tahsis" edilmesi),
27.
Uygulama sahasının imar plânına göre
tamamının ağaçlandırılacak alan ile tarımsal niteliği korunacak alanda
kaldığından belediyece bu alanda parça parça bulunup kapanan kadastral yolları “Kapanan Kadastral Yollar"
n bir araya getirilmesi amacıyla imar uygulaması “İmar Uygulaması"
yapılmaması (bunun ancak takas yolu ile olabileceği),
28. Uygulama sahasında
tamamen plâna aykırı yapı “Yapı" bulunduğu ve burada 2981/3290 sayılı Yasa
uyarınca ruhsata bağlanan mevcut yapılar dikkate alındığında, bu alanda imar
plânının uygulanmasının imkansız hale geldiğinden ıslah imar uygulaması
“İmar Uygulaması" nın yapılması gerektirmesi,
29.
Taşınmazın sehven tapudaki kayıtlı alanından
daha küçük alanlı olarak imar uygulaması “İmar Uygulaması"
na alınması ve böylece uygulama sonrasında daha küçük yer verilmesi,
30. Uygulama sonrası
dağıtım yapılırken maddi hata yapılması,
31. Tamamen imar plânına
uygun olarak yapılanma sağlanmış olan bölgede sadece yolların (veya yeşil
alanın ya da resmi kurum alanının) DOP ile elde edilmesi amacıyla uygulama
yapılamaması,
32. İmar uygulama
sahasının özelleştirme kapsamına alınan kuruma ait olması nedeniyle artık
belediyelerin buralarda imar yetkisinin bulunmaması, imarla ilgili yetkilerin
Özelleştirme İdaresine geçmiş olması.
33. Hisse çözümünde adil
ve hakkaniyetli davranılmaması, bir kısım hissedarlara verilen bağımsız
parsellerin daha değerli olması.