Bedele Dönüştürülen Paya Takdir Edilen Karşılığın
Artırılması Davası
Tebligat yapılmamış veya
ferağ verilmemiş ise takdir edilen karşılığın artırılmasının her zaman
istenebilir
Dava, imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen
davacı payına takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili 19.06.2006 tarihli dava dilekçesinde;
müvekkilinin paydaşı bulunduğu 104 parsel sayılı taşınmazda davalı Belediyece
298113290/3366 sayılı yasalar doğrultusunda yapılan ıslah imar planı uygulaması
sonucu, müvekkilinin payının bir bölümünün imar düzenleme ortaklık payı olarak
kesildiğini bir kısım payına karşılık imar parsellerinden yer verildiğini ve
dava konusu olan 487.9 m2 payın ise bedele dönüştürüldüğünü; ancak, bedele
dönüştürülen pay karşılığı takdir edilen meblağın taşınmazın niteliklerine göre
düşük olduğunu ileri sürerek, davacının payına takdir edilen karşılığın 6.200,00
YTL arttırılarak, bu bedelin değerlendirme tarihinden itibaren kamu alacaklarına
uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini
talep ve dava etmiştir.
Davalı Ümraniye Belediye Başkanlığı vekili cevap
dilekçesinde; müvekkili idarece 2981/3366/3290 sayılı yasalar kapsamında yapılan
ıslah imar planı uygulama çalışmasının askıya çıkarılıp tapuda tescil edildiğini
ve davacı yararına takdir edilen ipotek bedellerinin de ödendiğini, bu itibarla
şuyulandırma işleminden başından beri haberdar olan davacıya ait alacağın
zamanaşımına uğradığını, ayrıca şuyulandırma işleminde aracılık görevi yapan
müvekkili idareye husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın zamanaşımı,
husumet ve esasa ilişkin nedenlerle reddine karar verilmesini cevaben
bildirmiştir.
Mahkemenin; "imar uygulaması sonucu bedele
dönüştürülen davacı payına idarece takdir edilen çekişmesiz bedelin davacıya
ödendiği 06.01.1994-15.02.1994 tarihleri itibariyle davacının imar uygulaması
işlemini öğrendiği ve bu tarihten, 19.06.2006 dava tarihine kadar on yıllık
genel zamanaşımı süresinin geçtiği" gerekçesiyle "davanın zamanaşımı nedeniyle
reddine" dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş;
yerel mahkemece "çekişmesiz ipotek bedelini alan davacının, bu bedeli aldığı
tarihte dava açmaya yarayacak doğru ve sağlıklı bilgileri edinmiş sayılacağı, bu
nedenle zamanaşımının başlangıcına çekişmesiz bedelin ödendiği tarihin esas
alınması gerektiği" gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Davacının paydaşı bulunduğu A. Dudullu, 1 pafta, 104
numaralı parselin, davalı idarece ifraz ve ıslah imar planı uygulaması sonucu
bir kısım payının imar düzenleme ortaklık payı olarak ayrıldığı; oluşan imar
parsellerinden, davacının kalan bir kısım payına karşılık yer verildiği ve
karşılığında imar parseli verilemeyen 487.50 m2 davacı payının ise bedele
dönüştürülerek, 87.995.000 TL bedel takdir edildiği; davalı idarece bankaya
bloke edilen çekişmesiz bedelin 06.01.1994415.02.1994 tarihleri arasında
taksitler halinde davacıya ödendiği, ancak bedele dönüştürme işlemine ilişkin
davacıya herhangi bir bildirim yapılmadan, paya takdir edilen bu bedelin
artırılması talebiyle 19.06.2006 tarihinde eldeki davanın açıldığı konusunda
uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık; on yıllık zamanaşımı süresinin
başlangıcına, çekişmesiz bedelin mal sahibine ödendiği tarihin mi, yoksa salt
bedele dönüştürme işleminin tebliğ tarihinin mi esas alınması gerektiği; bu
bağlamda somut olayda dava tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımının geçirilip
geçirilmediği noktalarında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, imar
uygulaması nedeniyle bedele dönüştürme işlemi sonucu malikin payına takdir
edilen bedelin hukuki mahiyetinin; bir başka ifadeyle, taraflar arasındaki
hukuki bağın niteliğinin irdelenmesinde yarar vardır.Bilindiği gibi; iki veya
daha fazla kimseler arasında mevcut olan ve bunlardan birisini diğerine karşı
edimde bulunmakla yükümlü kılan hukuki bağa, borç bağı denir. Borç bağı,
alacaklı bakımından bir alacak, borçlu bakımından bir borç veya yükümlülüktür.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nda, "Borçların Teşekkülü"
başlığı altında, sözleşmeden doğan borçlar ( m. 1-40 ) ve haksız fiilden doğan
borçlar ( m. 41-60 ) düzenlenmiş; yine aynı başlık altında, borçların üçüncü
genel kaynağı olarak, haksız ( sebepsiz ) iktisap ( m. 61-66 ) öngörülmüştür.
Bunların dışında, ne hukuki bir işlemde açıklanan bir
iradeye, ne de hukuka aykırı bir iradeye dayanmayan, diğer bir ifadeyle,
kanundan doğan borçlar bulunmaktadır. Kısaca belirtmek gerekirse, borçların
kaynağı; sözleşme, haksız fiil, sebepsiz iktisap ya da bir kanun hükmüdür.
Hemen belirtilmelidir ki sözleşme, tek taraflı hukuki
işlemden farklı olarak, en az iki irade beyanını içerir, bu irade beyanlarının
birbirine uygun ve karşılıklı olması gerekir. Borçlar Kanunu'nda sorumluluk
nedenleri arasında düzenlenen haksız fiil ise hukuka aykırı bir eylemle
başkasına zarar verilmesidir. Borçlar Kanunu'nda, sorumluluğun üçüncü genel
kaynağı olarak öngörülen sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir
taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında
uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene
dayalı olmaması gerekir.
Görülmekte olan davada davacı, davalı idarece bedele
dönüştürme işlemi yapılırken, kendi payına takdir edilen bedelin düşük olduğunu
ileri sürmüş ve bu bedelin artırılmasını talep etmiştir. Bu haliyle, uyuşmazlığı
doğuran asıl hukuki ilişki, imar uygulaması sonucu bedele dönüştürme işleminden
kaynaklanmaktadır.
Taşınmaz mal sahibinin payı, rızası dışında bedele
dönüştürüldüğünden, taraflar arasında bir sözleşme ilişkisinin varlığından söz
edilemeyeceği açıktır. Yine, davalının hukuka aykırı ve kusurlu bir eylemi
bulunmadığı gibi, davacının payının bedele dönüştürülmesinin, davalı yönünden
bir sebepsiz zenginleşme oluşturmadığı da duraksamadan uzaktır.
O halde, tüm bunların dışında, kanundan kaynaklanan
bir alacağın bulunup bulunmadığı hususu irdelenmelidir.
Bu noktada, gerek 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.
maddesi, gerekse 3290/2981 Sayılı Kanunun 10/C maddesine göre belediyeler,
yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların planlarını, fen, sağlık ve
çevre koşullarına uygun biçimde oluşturulmasını sağlamak amacıyla imar sınırı
içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğer hak
sahiplerinin olurlarını aramaksızın "hamur kuralını" uygulamak suretiyle
birbirleriyle, yol fazlası ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan
yerlerle birleştirmeye bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere
ayırmaya, bağımsız, paylı veya kat mülkiyet esaslarına göre hak sahiplerine
dağıtmaya resen tapu işlemlerini yapmaya yetkilidir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesinde ise;
"Belediye veya Valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu
kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve
meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları
bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak,
gayrimenkul sahiplerinin yola gider yerlerden dolayı tahakkuk eden
istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi
takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şuyulandırıp satmak
suretiyle imar planına uygunluğu temin eder" hükmü yer almış; aynı maddenin son
fıkrasında da, bedel takdirleri ve bedele itiraz şekillerinin 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılması öngörülmüştür.
Buna göre; gerek İmar Kanunu gereğince yapılan
parselasyon işlemleri, gerekse İmar Affı Yasası'nda öngörülen imar ıslah
çalışmaları bir idari karara dayanmakta olup, az yukarıda değinildiği gibi,
hissenin bedele dönüştürülmesi halinde bir haksız fiil ya da akdi bir ilişkinin
varlığından söz edilemeyecektir. O itibarla, hissesi bedele dönüştürülen malike
verilen bedelin, kamulaştırma parasında olduğu gibi, hukuka uygun bir işlem
sonunda malı alınana verilen bir karşılık olarak nitelendirilmesi gerekir.
Şu durumda, somut olgunun kendine özgü yapısı
itibariyle, özel kanundan doğan bir alacağın varlığı söz konusu olup; bu
alacağın miktarı yönünden, malik için bizatihi kanundan neşet eden bir dava
hakkı doğmaktadır. Kanundan doğan bu borcun ifası hakkındaki zamanaşımı ise,
Borçlar Kanunu'nun 125'inci maddesindeki 10 yıllık zamanaşımıdır.
Hemen ifade edilmelidir ki; Borçlar Kanunu'nun 128.
maddesi gereğince, zamanaşımı alacağın muaccel olduğu zamandan başlar; alacağın
muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise, zamanaşımı bu haberin verilebileceği
günden itibaren cereyan eder.
Burada, uyuşmazlığın çözümü açısından önemle üzerinde
durulması gereken konu, idarenin imar uygulaması işlemi nedeniyle belirlediği
bedele yönelik olarak açılacak davalarda zamanaşımının hangi tarihten
başlayacağı sorunudur.
T.C. Anayasası'nın 125. maddesinde, idari işlemlere
karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı kurala
bağlanmış; 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na ilişkin Tebligat Tüzüğü'nün 51.
maddesinde ise tebliğin muhatap muttali olmuş ise geçerli olacağı, muhatabın
beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi sayılacağı ve muhatabın tebliğe muttali
olduğunun ve bunun tarihinin iddia ve ispatına cevaz bulunmadığı öngörülmüştür.
Yine, Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu'nun
12.02.1970 gün ve E: 1969/2 K: 1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da,
Anayasa'nın idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda zamanaşımının
yazılı bildirim tarihinden başlayacağı hükmü karşısında ilan tarihini dava açma
süresine başlangıç kabul etmenin imkansız olduğu, zira Anayasa'nın temel hukuk
kuralları dışında bir konuyu ayrıntılarıyla düzenlemesi ve bu hükmün daha önceki
kanunlarda bulunup aynı konuyu düzenleyen hükümlere aykırı olması halinde konuyu
yeniden düzenleyen Anayasa hükmünün uygulanmasının tabi olduğu vurgulanmıştır.
3290/2981 Sayılı Kanunun 10/C maddesi ve 3194 sayılı
İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parselasyon planlarında ve dağıtım
cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine
verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse
miktarı, parsellerin konumu ve yine bedele dönüştürülen hisse miktarı, idarece
takdir edilen bedel gibi hususlar ayrı ayrı gösterildiğinden, bu planların
düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel
işlemler oldukları; bu itibarla idarenin böyle bir işlemi bizzat taşınmaz mal
sahibine ve 7201 Sayılı Yasanın ilgili hükümleri uyarınca tebliğ etmesi
gerektiği kuşkusuzdur. Öyle ise, idarece yapılan imar uygulaması işleminden
kaynaklanan her türlü dava için zamanaşımı, tebliğ ( yazılı bildirim )
tarihinden başlayacaktır.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17.
maddesinin son fıkrasında Kamulaştırma Kanunu'na yapılan atıfta, bedel
takdirlerinin ve bu bedele itiraz şekillerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
uyarınca yapılacağı hükmüne yer verilmiş; Kamulaştırma Kanunu'nun, "Tebliğ ile
Doğacak Haklar ve Borçlar" başlığı altında düzenlenen 25. maddesinin, 4650
Sayılı Yasa ile değişiklikten önceki ve sonraki metinlerinde, taşınmaz mal
sahibi için hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından
kamulaştırma işleminin tebliğinin esas olduğu, eş söyleyişle kamulaştırma
işleminin mal sahibine yapılan tebligatla başlaması öngörülmüştür.
Bu haliyle, mal sahibi yönünden açılacak davalarda,
zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin başlangıcına; ilke olarak, mal sahibinin
hakkını dava edebilir duruma geldiği tebliğ tarihinin esas alınması gerektiği
açıktır. Anılan ilkeye tek istisna, 24.06.1994 tarih ve 1993/3 Esas, 1994/2
Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile getirilmiş ve mal sahibine
kamulaştırma işlemi ile ilgili yasaya uygun bir bildirim yapılmamış olması
halinde, Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesinde öngörülen 30 günlük hak düşürücü
sürenin tapuda ferağ işleminin yapıldığı tarihte başlayacağı benimsenmiştir.
Böylece, kamulaştırma hukukunda, hak arama durumunda
olan taşınmaz mal sahibi yönünden dava ve talep haklarının kullanılması, idarece
yapılacak bildirime bağlanmıştır.
Açıklanan anayasal ve yasal düzenlemeler karşısında;
gerek 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ve gerekse 3290/2981 Sayılı
Kanunun 10/C maddesine göre yapılan imar uygulaması işlemlerinin, idarece
taşınmaz mal sahibine 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca
tebliği zorunlu olup; sözü edilen tebligatın, Borçlar Kanunu'nun 128. maddesinin
2. cümlesinde yer alan ve muacceliyetin başlangıcı olarak işaret edilen "ihbar"
mahiyetinde bulunduğu; dolayısıyla, idarece taşınmaz mal sahibine tebligat
yapılıp ihbarda bulunulmadıkça, imar uygulamasından kaynaklanan alacağa ilişkin
zamanaşımının başlamayacağı her türlü duraksamadan uzaktır. Bu cümleden olarak,
bedele dönüştürme işlemi sonucu malikin payına takdir edilen çekişmesiz bedelin
ödenmiş olması ihbar ( tebligat ) mahiyetinde kabul edilip, on yıllık zamanaşımı
başlangıcına ödeme tarihinin esas teşkil etmesi olanaklı değildir.
Kısaca; idarece, imar uygulaması nedeniyle bedele
dönüştürme işlemi ile ilgili olarak yasaya uygun bir ihbar ( tebligat ) bildirim
yapılmadığı sürece, taşınmaz mal sahibinin herhangi bir süreye tabi olmaksızın
dava açma hakkı bulunmaktadır.
Somut olayda; 104 numaralı parselde müşterek paydaş
olan davacının 487.50 m2 payının, davalı idarece ifraz ve ıslah imar planı
uygulaması sonucu bedele dönüştürüldüğü ve bankaya bloke edilen çekişmesiz
bedelin 06.01.1994-15.02.1994 tarihleri arasında taksitler halinde davacıya
ödendiği anlaşılmaktadır. Ne var ki imar uygulaması işlemi ile ilgili olarak
davacıya n01 sayılı Tebligat Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca ihtar (
tebligat ) yapılmadığından, Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinde öngörülen
zamanaşımının başladığından söz edilemez. Taşınmaz mal sahibi davacı tarafından
idare yararına tapuda rızaen ferağ işlemi de yapılmadığından, yukarıda açıklanan
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde ayrık bir durum da söz konusu
değildir.
Sonuç itibariyle, yukarıda değinilen ilkelere göre,
davacının tebligat yapılmadığı veya ferağ vermediği takdirde, süreye tabi
olmaksızın imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen
karşılığın artırılması istemiyle her zaman dava açma hakkı bulunmaktadır.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, aynı yöne işaret
eden ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsen Özel Daire bozma kararına uyularak,
işin esasına girilmesi ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken; yanılgılı
teşhis ve değerlendirme sonucu, çekişmesiz bedelin davacı tarafından alındığı
1994 ödeme tarihinin zamanaşımı başlangıcına esas alınarak, 19.06.2006 dava
tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımın süresinin geçirildiği gerekçesiyle
davanın reddine dair verilen kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır (HGK.
9.4.2008, 300/308)