KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DE?İŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
Kanun No. 5711
Kabul Tarihi: 14/11/2007
MADDE 1 –
23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü
fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde
tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak
tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin
değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına
sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem
üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir."
MADDE 2 –
634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci
fıkrasının (a) bendine, "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra gelmek
üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı
sistemin parçası diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3 –
634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı
nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri
gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı
veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı
kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir."
"Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla
ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan
yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde
gösterilir."
MADDE 4 –
634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE 11 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne
göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm
olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak
tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti
Zabıt Defterine tescil olunur."
MADDE 5 –
634 sayılı Kanunun 12 nci
maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE 12 – Kat mülkiyetinin kurulması için,
anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu
idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) Anagayrimenkulde,
yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak
yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat
alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî
proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı
kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının
varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar
çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi
nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini
gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste."
MADDE 6 –
634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat
mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü
sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve
kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları
gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce
mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra,
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek
irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü
sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde
belirtilir."
MADDE 7 –
634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı
tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline
tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem
ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun
olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki
listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca
yönetim plânı istenmez."
"Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı
anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten
itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.
Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden
birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin
kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci
maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması
gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine,
kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul
belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî
amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 8 –
634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün
yazılı rızası olmadıkça
anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve
tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak
yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya
bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin
zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve
güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat
maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde
anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan
bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası
ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve
değişiklik yapılabilir."
MADDE 9 –
634 sayılı Kanunun 20 nci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra
gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan
"yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak değiştirilmiştir.
MADDE 10 –
634 sayılı Kanunun 22 nci
maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada
da uygulanır."
MADDE 11 –
634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci
fıkrasına "tesislerin yeniden yapılması" ibaresinden sonra gelmek üzere "ile
yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler"
ibaresi eklenmiştir.
MADDE 12 –
634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve
dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin
hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat
maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm
vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer
aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen
belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına
ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının
bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları
oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya
ödenmesine karar verir."
"Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan
dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava
hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi
ortadan kalkmışsa düşer."
MADDE 13 –
634 sayılı Kanunun 26 ncı
maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter
aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde
yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve
kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara,
arsa payları oranında devrine karar verir."
MADDE 14 –
634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve
üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.
"Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere
yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse,
ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır."
"İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az
olamaz."
MADDE 15 –
634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması
halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra
yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur."
MADDE 16 –
634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin
edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir
kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir."
MADDE 17 –
634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak
32 nci madde
hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak
bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden
başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine
iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak
butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka
bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini
yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri,
anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine
başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir."
"Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından
ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası
verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır."
MADDE 18 –
634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte
görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa,
yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması
üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli
Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir."
MADDE 19 –
634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki
fıkra eklenmiştir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini
temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye
husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının
iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır."
MADDE 20 –
634 sayılı Kanunun 47 nci
maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa
payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle
devredilir."
MADDE 21 –
634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve
ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa
ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785
sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten
sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi
gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde,
ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her
gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü
geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı
ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik
Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir
gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit
edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki
gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif
kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur."
MADDE 22 –
634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek
üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında
aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci
maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül
ettirilmiştir.
"DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde,
belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı
tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu
olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol,
meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart
aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat
mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır.
Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller
üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi
kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları
kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup,
bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına
tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı
kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları
gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri
parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve
alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis
edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
MADDE 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki
yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı
kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün
olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak
hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu
konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını
kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar,
Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki
birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok
yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere
ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat
malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar
varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa,
kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde
bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı
ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan
parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki,
yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka
türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde
olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği
dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu
yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda
yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla,
bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı
temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse,
toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların
bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği
dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda
bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını
kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi
için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız
bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı
alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla
değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat
malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı
parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu
yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve
tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok
niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi,
bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler
için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici
ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt
çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir
yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o
yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım
ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise
bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim
kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci
fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak
yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların
başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız
bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum
ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
MADDE 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve
kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici
yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin
nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer
verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına
kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı
ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen
veya kıyas yoluyla tatbik edilir."
MADDE 23 –
634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde
eklenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat
irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış
bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma
izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat
mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir.
Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden
birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan
belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine
getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine,
anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları
dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 24 –
634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası
ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1 –
Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik,
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2 –
13/4/1983
tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı
kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci
madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3 –
Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu
yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay
içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik
yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut
toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar
geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç
yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25 –
Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26 –
Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
27/11/2007
