3194 sayılı İmar Kanunu

İMAR UYGULAMALARINDA AYNI YERDEN PARSEL VERİLMESİ SORUNU

Cafer ERGEN*

Giriş

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” başlığını taşıyan 18. maddesinin 1. fıkrasında, belediye ve mücavir alanın imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya müstakil, hisseli veya kat mülki­yeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptır­maya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun 19. maddesiyle de, parselasyon plânlarının hazırlanması ve tesciline ilişkin hususlar belirtilmiştir.

Diğer taraftan, 2 Kasım 1985 günlü ve 18916 mükerrer sayılı Resmi Gaze­tede yayımlanan İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik ile de anılan maddenin uygu­lanmasına yönelik ayrıntılı düzenleme yapılmıştır.

Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden; parselas­yon işlemiyle amaçlananın binalı ve binasız arazi ve arsaların plân ve mevzuata uygun şekilde imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıla­rın durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya veya tespit edilmiş olan diğer kullanma şekillerine uygun duruma getirilmesi, maliklerin düzenleme­den sonra sahip olması gereken parsel yüzölçümlerinin belirlenmesi, oluşacak imar parsellerinin mümkün olduğu kadar aynı yerdeki eski parsel sahibine tahsisi, plân ve mevzuata göre korunabilecek yapıların tam ve şüyusuz bir parsele rastlatılması, bunların uygulanmasında veya mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parse­linden küçük olması veya diğer teknik hukuki nedenlerle bağımsız parsel verile­memesi halinde bu parsellerin yerine mümkün olduğu kadar aynı şart ve değerle şüyulu parsel verilmesi olduğu açıktır.

İmar Uygulaması Çeşitleri

1.    3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygu­laması,

2.    2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygula­maları,

3.    2981 sayılı Yasaya 3290 sayılı Yasa ile getirilen ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine eklenen Ek Madde 1 uygulaması ve

4.    2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulamasıdır.

İmar Uygulaması Tanımları

Genel olarak “arsa ve arazi düzenlemesi”, arsa ve arazi parçaları­nın, tarım alanlarında verimi artırmak; imar alanlarında ise, imara uygun ada ve inşaata elverişli parsel oluşumunu sağlamak amacıyla yeniden ifraz XE “İfraz"  edil­mek üzere birleştirilmesidir.[1]

Arazi ve arsa düzenlemesini XE “Arazi ve Arsa Düzenlemesi"  hamur kuralı, parselasyon, XE “Parselasyon"  şuyulandırma, imar uy­gu­la­ması XE “İmar Uygulaması"  gibi terimlerle ifade edildiğini görülmektedir.

1- 18. Madde Uygulaması:

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi XE “Arazi ve Arsa Düzenlemesi"  ise, be­le­diye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan"  sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise vali­liklerce, imar hududu XE “İmar hududu"  (plânı) içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve ara­zilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın bir­birleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulu­nan yerlerle birleştirilmesi, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve par­sel­lere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti XE “Kat Mülkiyeti"  esaslarına göre hak sa­hiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.

2- 10/c Uygulaması:

2981/3290 sayılı Kanuna göre arazi ve arsa düzenlemesi XE “Arazi ve Arsa Düzenlemesi"  ise, be­le­diye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan"  sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise va­lilik­lerce veya bu idarelerin talebi halinde kadastro müdürlüklerince, imar mev­zuatına aykırı bina XE “Bina"  yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselas­yona XE "özel parselasyon"  dayalı arazilerde, imar adası XE “İmar Adası"  veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleri ile, yol fazlalarıyla veya dev­letin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirilmesi, bunla­rın yeniden ada ve parsellere ayrılması, yapıların yeniden doğan imar ada veya parsel içinde kalanları yapı XE “Yapı"  sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiple­rine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti XE “Kat Mülkiyeti"  esasların göre veril­mesi, bunlar adına tescil ettirilmesi ve tescil işlemi dışında kalanların his­selerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek XE “İpotek"  tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirilmesi gibi işlemlerinin tamamıdır.

3- Ek Madde 1 Uygulaması:

3290 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Ek Madde 1’ XE "Ek Madde 1" e göre imar uygulaması XE “İmar Uygulaması"  ise, belediye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan"  sınırları içinde be­lediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce, imar plânı olan yerlerde, 9.8.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı ve binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona XE "özel parselasyon"  dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dik­kate alınarak müstakil, hisseli parselle XE "hisseli parsel" ri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti XE “Kat Mülkiyeti"  esasına göre arsa pay­la­rını sahipleri adlarına re’sen tescil ettirilmesi işlemleridir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesinin birinci fıkrası ile  2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin birlekte incelenmesinden; 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesiyle 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağlandığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 inci maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği sonucuna varılmaktadır.[2]

Aynı Yerden İmar Parseli XE "İmar Parseli"  Tahsisini Engelleyen Hususlar[3]

2 Kasım 1985 günlü ve 18916 mükerrer sayılı Resmi Gaze­tede yayımlanan İmar Kanununun 12. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik ile de anılan maddenin uygu­lanmasına yönelik ayrıntılı düzenleme yapılmış olup, bu Yönetmeliğin 10/3 mad­desinde “düzenleme ile oluşacak parsellerin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki parsele tahsisi sağlanır”, hükmüne yer verilmiştir.

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Dü­zenlemesi XE "Arazi ve Arsa Düzenlemesi"  ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde, dü­zen­lemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı ana kural olarak be­lirtil­miştir. Ancak bu kural her zaman uygulanacak bir kural değildir. Bunun için koşulların uygun olması gerekir. Eğer koşullar uygun değilse bu kural uy­gulanamaz ve artık başka yerden parsel verme durumu söz konusu olur. Aynı maddenin (b) bendinde ise plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline XE “İmar Parseli"  intibak ettirilme­sinin sağla­nacağı kuralına yer verilmiştir.

Yine, 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesinde, parselasyonun dağı­tım aşamasında, yapıları yeniden doğan imar ada veya parsel içinde ka­lanları yapı XE “Yapı"  sahiplerine verileceği hüküm altına alınmıştır.[4]  

3194 sayılı Yasanın 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemeleri ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin düzenlemeyle olu­şacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki parsellere tahsisinin sağlanacağı yolundaki 10/a madde hükmü ile, yasa ko­yucu, teknik yönden imkan olması halinde taşınmaz sahibine aynı yerden veya yakınından arsa tahsisini öngörmektedir. Teknik yönden bunun müm­kün olmaması halinde başka bir yerden tahsis XE “Tahsis"  yapılması da kaçınılmaz ola­caktır.[5] 

Anılan Yönetmeliğin 10. maddesinden, yolda kalan taşınmazların hemen arkasındaki taşınmazların kadastral maliklerinden alınarak yolda kala kişilere verilmesinin amaçlanmamaktadır. Bu nedenle öncelikle, kadastral parsel maliklerine mümkün mertebe yeni oluşan imar parsellerinin eski kadastral parseline denk gelen yerin verilmesine çalışılacak eğer bu mümkün olmaz ise yakınındaki  eski parselden yer verilmesi yoluna gidilecektir.[6]

Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Ola­nağını Kaldıran Zorunluluk Durumları

1.    Taşınmazın imar plânında düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gereken ve düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çoçuk bahçesi, yeşil saha, pazar yeri, ibadet yeri (cami) ve karakol gibi umumi hizmet alanlarına isabet etmesi (hukuki zorunluluk),

2.    Taşınmazın imar plânında AAD Yönetmeliğinin 12. madde­sinde be­lirtilen sahalarda kalması (hukuki zorunluluk XE “Hukuki Zorunluluk" ),

3.    Taşınmazın bağımsız imar parseli XE “İmar Parseli"  olabilecek büyüklükte olma­ması (fi­ili zorunluluk XE “Fiili Zorunluluk" ),

4.    Taşınmaz imar plânında konut alanında kalmakla bir­likte, aynı par­sele tahsis XE “Tahsis"  edilebilecek birden çok kadastral par­selin ya da hak sahibi XE "hak sahibi" nin bulunması (teknik zorunluluk XE “Teknik Zorunluluk" ),

5.    Taşınmazın imar plânında konut alanında kalması ve yuka­rıda sayı­lan hususların bulunmaması durumunda, taşınmazın bulunduğu alanın as­keri güvenlik bölgesi, korunması gerekli taşınmaz ve kültür varlığı koruma alanı vb. nedenlerle imar parseli XE “İmar Parseli"  oluşturulamayacak sahaya isabet etmesi (fiili zorunluluk XE “Fiili Zorunluluk" ).

Özet: İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü gereği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlana­cağı hk.[7]

Bu durumda, yukarıda anılan Yasa ve Yönetmelik hükümleri gereği dava konusu parselasyon işlemiyle davacının hissesi oranında müstakil parsel oluştur­mak mümkün olmasa bile kadastral parselinin bulunduğu yerden hisse verilmesi gerekirken, zorunluluk olmadığı halde üzerinde yapı bulunan bir parselden hisse verilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Özet: Parselasyonun dağıtım aşamasında hukuki, teknik ve fiili zorunlu­luk var ise bu hususların parsel dağıtımını etkileyeceği hk.[8]

… düzenleme ortaklık payının yöre için, hesapla­nan %20 oranında ve her parselden eşit oranda alındığı, eski parsellerin bulunduğu yerde oluşturulan yeni imar parsellerinin müstakil olarak dava­cıya tahsis edildiği, fazla­dan verilen 11 m2’lik kısım için ipotek tesis edildiği açık olduğundan ve par­selas­yon işleminde mevzuata aykırılık bu­lunmadığından, dava konusu işlemlerin iptali yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Özet: Düzenleme ortaklık payı kesintisinden sonra geriye kalan alan için hukuki ve teknik zorunluluk yok ise aynı yerde oluşan parsele hisselen­dirme yapılması gerektiği hk.[9]

Dava, ..... İli, ..... İlçesi, ..... Köyü, ..... Mevkii, 14 pafta, 1492, 1493, 1498 ve 1499 parsel sayılı taşınmazlara yönelik olarak 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkeme­since, dava konusu parselasyon işlemi ile davacıya ait taşınmazlardan daha önce yapılan terkler de göz önünde bulundurularak yasal oranda düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kadastral parsellerin bulunduğu yerde oluşturulan 3117 m2 yüzöl­çümlü 8568 ada, 1 sayılı parselde tahsis yapılmasına olanak varken hiçbir teknik zorunluluk bulunmadığı halde eski yerlerinden uzakta bulunan 8573 ada, 2 sayılı parselde 211/2400 oranında hisse tahsis edildiği, bu durumda davacının düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan 518 m2 yeri karşılığında imar plânı uyarınca 2000 m2’den az parsel büyüklüğü olmaması nedeniyle müstakil parsel verme ola­nağı bulunmasa dahi kadastral parsellerinin bulunduğu yerde oluşturulan imar par­selinde hissedar yapılması gerekirken hukuki ve teknik bir zorunluluk bulunmadan başka bir yerde hisseli parsel tahsisine ilişkin dava konusu işlemde mevzuata uyar­lık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir. ONANMASINA.

Özet: İdare Mahkemesince; parselasyon işlemi “yeni oluşan imar parselle­rinin mümkün mertebe aynı yerde veya yakınındaki eski parsellere tahsi­sinin sağlanacağı” kuralına uyulmadığı gerekçesiyle iptal edilmiş ise de aynı yerden parsel tahsisinin mümkün olup olmadığı ve düzenleme ortak­lık paylarının parseller arasında eşit dağıtılıp dağıtılmadığı hususları in­celenmeden karar verilmesinde isabet görülmediği hk.[10]

3194 sayılı Yasanın 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenle­meleri ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin düzenlemeyle oluşacak imar par­sellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki parsellere tahsi­sinin sağlanacağı yolundaki 10/a madde hükmü ile, yasa koyucu, teknik yönden imkan olması halinde taşınmaz sahibine aynı yerden veya yakınından arsa tahsisini ön­görmektedir. Teknik yönden bunun mümkün olmaması halinde taşınmaz sahi­bine başka bir yerden tahsis yapılması da kaçınılmaz olacaktır.

Uyuşmazlık konusu olayda da, davacının taşınmazına karşılık aynı yerde tahsis yapılmaması nedenleri yukarıda belirtilen hususlar göz önünde bulundurula­rak araştırılmadan salt yönetmelik maddesinin lafzına bakılarak ve düzenleme or­taklık paylarının düzenlemeye tabi parseller arasında eşit olarak alınıp alınmadığı hususunu incelemeden iptal kararı verilmesinde ve davacının tazminat davasından vazgeçme istemi hakkında bir karar verilmemesinde isabet görülmemiştir.

Özeti: AAD Yönetmeliğinin 10/a maddesi uyarınca mümkün ise aynı yer­den tahsis yapılması gerektiği hk.[11]

Olayda; dava konusu uygulama sonrasında oluşan parselasyon cetvelleri ile ekli kroki ve plânların birlikte incelenmesinden; davacı idarenin imar plânında ilköğretim alanı olarak gözüken 4475 parsel sayılı ve 6680.00 m2 yüzölçümlü ta­şınmazın maliki olduğu, uygulama sonrasında ise davacı idareye 190 ada 1 parselin müstakil olarak tahsis edildiği ve Düzenleme Ortaklık Payı adı altında herhangi bir kesinti yapılmadığı, tahsis edilen yeni parsel ile eski parselin birbirine uzak olduğu, uygulama öncesi durumda davacı idarenin maliki olduğu 4475 sayılı parsel belde merkezinde bulunmakta iken uygulama sonrası tahsis edilen 190 ada 1 parselin ise beldenin gelişme alanı olarak tanımlanan bölgesinde yer aldığı, anılan Yönetmeli­ğin 10/a maddesinde öngörülen “düzenleme ile oluşacak imar parsellerinin müm­kün mertebe aynı yerdeki ve yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır” hükmüne uyulmama gerekçesinin davalı idare tarafından ortaya konulmadığı, 4475 parselin yeni durumda büyük bir kısmının mülkiyeti davalı idareye ait olan parsellere dö­nüştürüldüğü, imar uygulamasının bu şekilde yapılmasını gerektirecek teknik ya da başka bir yönden herhangi bir zorunluluğun söz konusu olmadığı anlaşılmakta olup, dava konusu edilen ..... Belediye Encümeninin 27.2.2001 günlü ve 12 sayılı kararı ile yapılan imar uygulamasında ilgili mevzuat hükümlerine ve dağıtımda gözetilmesi gereken hakkaniyet ilkesine uyarlık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Açıklanan nedenlerle, dava konusu parselasyon işleminin İPTALİNE.

Özet: Davacıya, imar plânında konut alanına isabet eden kadastral parse­linin bulunduğu yerden parsel tahsis edilmemesinin, 18. madde Uygulama Yönetmeli­ğinde öngörülen imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımın­daki esaslar çer­çevesinde incelenmesi gerektiği hk.[12]

Dosyanın incelenmesinden, davacı tarafından dava dilekçesinde 31 pafta, 45 ada, 29 sayılı kadastral parselinin plânda konut alanında kaldığı, dava konusu uy­gulamayla da kadastral parselinin bulunduğu belediye ve üçüncü kişiler adına tah­sis edildiği, kendilerine de kadastral parseline uzakta bulunan 3156 ada, 1 parsel sayılı taşınmazdan hisse tahsis edildiği ileri sürülerek dava konusu parselasyon işleminin iptalinin talep edildiği anlaşıldığından, davacıya kadastral parselinin bu­lunduğu yerden tahsis yapılmama gerekçesinin 18. Madde Uygulama Yönetmeli­ğinde öngörülen imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar çerçeve­sinde Mahkemece yeniden konusunda uzman üniversite öğretim üyelerinden oluş­turulacak üç kişilik bilirkişi kuruluna incelettirilerek bir karar verilmesi gerekmek­tedir.

Bu nedenle, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

1. Hukuki Zorunluluk[13] XE "Hukuki Zorunluluk"

İmar uygulamalarında, parsel oluşturma ve dağıtım sırasında, hak sa­hiplerine aynı yerden parsel verilmesini önleyen nedenler var­dır. Öncelikle, eğer taşınmazın imar plânına göre yol, yeşil alan gibi düzen­leme ortaklık payı XE “Düzenleme Ortaklık Payı"  ile elde edilebilecek sahalara rastlaması halinde bu alan­larda zaten imar parseli XE “İmar Parseli"  oluşturulamayacağından aynı yerden parsel veril­mesi mümkün de­ğildir.

Yine, imar plânı uyarınca ayrılıp, imar uygulaması XE “İmar Uygulaması"  sırasındada AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca ileride kamulaştırma yapılmak üzere pay verilen alanlarda da imar parseli XE “İmar Parseli"  oluşturulamayacağından, aynı yerden parsel verilme ilkesi uygulanamaz. Taşınmaz imar plânında başka alanlara da tahsis XE “Tahsis"  edilmiş olabilir. Biz bu durumu hukuki zorunluluk XE “Hukuki Zorunluluk"  ile açıklıyoruz.

Özet: Davacının eski yerinin büyük bir kısmının umumi hizmet aianları olarak belirlenen yerde kalması nedeniyle eski yerinden imar parseli verilmesi mümkün olmadığından eski yerine mümkün olduğu kadar yakın ve eşdeğerde imar parselleri tahsis edildiği anlaşıldığından parselasyon işleminde de mevzuata aykırılık görülmediği hk.[14]

Dava, Tokat, Merkez, Topçubağı Mahallesi, 133 pafta, 920 ada, 1 ve 2 parsel sayılı . taşınmazlara ilişkin olarak 1/1000 ölçekli revizyon imar planının ve bu plana dayanılarak tesis edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen raporun dosyada bulunan bilgi ve belgelerle birlikte değerlendirilmesinden, bölgede bulunan dere güzergahının değiştirilmesi suretiyle elde edilen alanların yapılaşma koşullarında artış yapılması sonucunda oluşan sosyal ve teknik alt yapı ihtiyacının davacıya ait parsel ve çevresinde düzenlendiği ve bu yerin yeşil alan, cami, kavşak ve konut alanı olarak planlandığı anlaşıldığından, nazım imar planına da uygun olarak yapılan dava konusu revizyon uygulama imar planının şehircilik ve planlama ilkeleri ile kamu yararına uygun olduğu, bu plan uyarınca yapılan parselasyon işlemi sırasında düzenleme ortaklık payının mevzuata uygun olarak alındığı, davacının eski yerinin büyük bir kısmının umumi hizmet aianları olarak belirlenen yerde kalması nedeniyle eski yerinden imar parseli verilmesi mümkün olmadığından eski yerine mümkün olduğu kadar yakın ve eşdeğerde imar parselleri tahsis edildiği anlaşıldığından parselasyon işleminde de mevzuata aykırılık görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.Onanmasına.

Özet: İmar plânında yeşil alana tahsisli olan davacı taşınmazına karşılık parselasyon sonucu oluşan bir parselin 2/3 ünün verilmesinde mevzuata aykırılık bulunmadığı nedeniyle mahkemece, düzenlenen bilirkişi rapo­runda düzenleme öncesi imar plânında yeşil alana tahsisli davacı parseli­nin daha değerli olduğunun belirtildiği gerekçe gösterilerek düzenleme işleminin iptaline karar verilmesinde isabet görülmediği hk.[15]

Karara dayanak alınan bilirkişi raporunda ise, uyuşmazlık konusu parselin düzenleme öncesi ve sonrası konumu göz önüne alınmaksızın davacının düzenleme öncesinde imar plânında yeşil alana tahsisli parselinin daha değerli olduğu kabul edilip, müstakilen bir imar parseli verilebilecek şekilde düzenleme yapılarak dava­cının uğradığı zararın telafi edilebileceği, 10 sayılı parselin 2/3 hissesinin davacıya tahsis edilmesinde plânlama teknikleri ve hakkaniyet ve eşitlik ilkelerine aykırı davranıldığı sonucuna ulaşılmıştır.

Oysa, dava konusu parselin düzenleme öncesi tümüyle yeşil alana tahsisli olduğu ve bu haliyle kamulaştırılması gerektiği göz önüne alındığında, imar plâ­nında konut alanında kalan 10 sayılı parselin teknik zorunluluk nedeniyle 2/3 his­sesinin tahsis edilmesi karşısında davacının değer kaybı yönünden mağduriyetinin söz konusu olamayacağı açıktır.

Bu itibarla düzenleme işleminde mevzuata aykırılık bulunmadığı halde nite­liği yukarıda açıklanan eksik inceleme ürünü bilirkişi raporuna dayanılarak işlemin iptalinde usul ve yasaya uyarlık bulunmamaktadır.

Özet: 156 m2 alan kadastro parselinin büyük bir kısmı yolda kaldığı nede­niyle aynı yerden parsel verilmesinin mümkün olmadığı, düzenleme so­nucu oluşan parsellerin davacıların hisselerinden büyük olması karşı­sında iki ayrı parselden hisse verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı hk.[16]

Dava dosyasının incelenmesinden, kadastral durumu itibariyle 156 m2 olan davacılara ait ..... parsel sayılı taşınmazın düzenleme nedeniyle büyük bir kısmının yolda kalması nedeniyle düzenlemeden sonra aynı yerde yer verilmesinin mümkün olmadığı, düzenlemeden sonra meydana gelen parsellerin de davacıların hisselerin­den büyük olması karşısında yeni oluşan imar adasının ..... ve ..... sayılı parsellerin­den hisse verildiği anlaşılmış olup, yapılan düzenlemenin İmar Kanununun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmeliğe uygun olarak gerçek­leştirildiği anlaşılmıştır.

Parselasyon plânı davacıların hisseleri açısından değil, düzenlenen tüm ada­lar açısından incelendiğinde, diğer taşınmaz sahiplerine de yukarıda belirtilen Yö­netmelik hükümlerine göre dağıtım yapılması gerekeceğinden, davacıların büyük bir kısmı yolda kalan taşınmazları için daha küçük bir parselin müstakil olarak verilmesi veya tüm hissenin tek bir parselden verilmemesi gerektiği iddiaları dava konusu parselasyon plânını sakatlayıcı nitelikte görülmemiştir.

2. Teknik Zorunluluk[17] XE "Teknik Zorunluluk"

İmar uygulamasının XE “İmar Uygulaması"  dağıtım aşamasında aynı yerden imar parseli XE “İmar Parseli"  ve­rilebilmesi için zorunlu kriter bu alanın imar plânıyla konuta tahsis XE “Tahsis"  edil­miş olması gerekir. Taşınmazın bulunduğu alan imar plânıyla konut ala­nına ay­rıldığı takdirde, aynı yerden parsel verilmesini engelleyen sebebi, teknik zorunluluk XE “Teknik Zorunluluk"  ile açıklıyoruz.

Teknik zorunluluk, XE “Teknik Zorunluluk"  kadastro parselini XE “Kadastro Parseli" n imar plânına isabet ettiği yer, konut alanına tahsisli olduğu halde, burada oluştu­rulacak imar parseline tahsis yapılması aşamasında aynı yerde bulunan diğer kadastro parsellerinin birlikte değerlendirilmesi gereğinden kaynaklanmak­tadır. Aynı şekilde, aynı yerden parsel verile­memesi halinde en yakın yer­deki parselden verilememe hali de teknik zo­runluluktan kaynaklanmaktadır. Bu da daha çok yukarıda bahsedilen umumi hizmet ala­larına ve kamu tesis­lerine isabet eden sahalarda bulunan taşın­mazlar için geçerlidir. Bu kadastral parsellere yasal zorunluluk nedeniyle aynı yerden imar parseli verilmesi olanağı yok iken, en yakınında oluşturu­lan imar par­selinden de yer veril­memesini teknik zorunluluğa bağlamakta­yız.

Özet: Düzenleme sonucu geriye kalan alan müstakil parsel için yeterli ol­masa bile, teknik bir zorunluluk bulunmadığı halde davacının ruhsatlı bina­sının bulunduğu yerde oluşturulan parsele hisselendirilmemesinde hukuka aykırılık olduğu hk.[18]

Dosyanın incelenmesinden, davacının kadastral 50 sayılı parseldeki hissesi­nin düzenleme sonucu imar plânı hükümleri gereği müstakil imar parseli verilmesi koşulunu sağlamadığı ve davacıya kadastral parselinin bulunduğu yerde oluşturu­lan 8301 ada, 4 sayılı parselden hisse tahsis edil­diği anlaşılmakta ise de, davacının kadastral parselinin bulunduğu yerde yaptığı ruhsatlı binasının olduğu yerde oluş­turulan 8301 ada, 3 sayılı par­selde hissedar yapılması gerektiği sonucuna ulaşıl­mıştır.

Bu nedenle 8301 ada, 3 sayılı parselin müstakil olarak 1471 ada, 4 sa­yılı kadastral parsel hissedarına verilmesine ve davacının anılan parselde hissedar ya­pılmamasına ilişkin dava konusu parselasyon işleminde mevzu­ata uyarlık bulun­madığından aksi yöndeki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Özet: Davacıya parselasyon sonucu büyük olan kadastral parselinden daha fazla alanlı müstakil imar parseli verildiği, yapılaşma hakkının da bu şekilde arttırıldığı, davacının mağduriyetinin olmadığı gibi teknik zo­runluluk nedeniyle kalan kısmının hisseli verildiği, işlemde bu nedenlerle mevzuata aykırılık bulunmadığı nedeniyle mahkemece bilirkişi raporuna dayanılarak işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmediği hk.[19]

Davacıya düzenleme sonucu büyük olan kadastral parselinden daha fazla 525 m2’lik müstakil imar parseli verildiği ve yapılaşma hakkının da arttı­rıldığı göz önüne alındığında davacının mağduriyetinin söz konusu olmadığı gibi, teknik zorunluluk nedeniyle kalan kısmının hisseli olarak verilmesinde mevzuata aykırılık bulunmadığından eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna itibar edilmek suretiyle işlemin iptalinde isabet görülmemiştir.

Özet: İmar plânında farklı bir amaca tahsis edilmiş yerde kalan yapının, parselasyon işlemi sırasında korunmamış olmasında ve davacıya başka bir par­selden tahsis yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı hk.[20]  

Dava dosyasında bulunan imar plânı örneklerinden, uyuşmazlık ko­nusu ta­şınmazların ayrık nizam 3 katlı ve ayrık nizam 7 katlı konut ala­nında kaldığı, işyeri niteliğinde olan davacının fabrika binasının taşın­mazların imar plânın­daki tahsis şekline uygun bir yapı niteliği taşımadığı anlaşıldığından, bu yapının müstakil bir imar parseli içinde korunması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kadastral parsel davacı ve diğer hissedarların müşterek mülkiye­tinde bu­lun­duğundan ve her bir paydaş taşınmazın her noktasında hak sahibi olduğun­dan, kadastral parselin küçük bir bölümüne fabrika binası inşa eden davacıya fabrika binasının üzerinde bulunduğu yerde oluştu­rulan parsellerin tahsis edil­memiş olma­sında ve yine kadastral parselin sınırları içinde oluşturulmuş bulu­nan sözü edilen binaya komşu parsel­lerden pay verilmesine ilişkin işlemde mev­zuata aykırılık gö­rülmemiş­tir...”

Özet: Kadastral parsele uzak yerden tahsis yapılmasını gerektirecek teknik ya da başka bir zorunluluk olmaması halinde aynı yerden tahsis yapılması gerektiği hk.[21]

Dava, ....., ....., ..... Mevkii, 4475 sayılı parseli de kapsayan alanda 3194 sa­yılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin 27.2.2001 günlü, 12 sayılı belediye encümen kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, ilköğretim alanı olarak gözüken ve kent merkezinde yer alan Hazineye ait parselden düzenleme ortaklık payı alın­madan gelişme alanında bulunan müstakil 190 ada, 1 sayılı imar parselinin tahsis edildiği, eski yerin ise çoğunluğu belediyeye ait konut parsellerine dönüştürüldüğü, kadastral parsele uzak yerden tahsis yapılmasını gerektirecek teknik ya da başka bir zorunluluk da olmadığı anlaşıldığından, dava konusu işleminde imar mevzuatına ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

ONANMASINA.

Özet: Davacının kadastral parseline karşılık teknik zorunluluk nede­niyle tüm parsellerin aynı yerden verilmesinin mümkün olamayabileceği, bu halde yakınından yer verilebileceği, öte yandan imar plânı ile kapanan kadastral yollar ile yeşil alanlar gibi umumi hizmet alanlarının imar par­seline dönüştürü­lerek belediye adına parsel oluştu­rulamayacağı, bu gibi yerlerin kamu alanların­dan düşülmesi gerektiği hk.[22]

Dosyanın incelenmesinden mahkemece dava konusu parselasyon işle­miyle davacının kadastral parseline karşılık teknik zorunluluklar nedeniyle tüm par­selle­rin aynı yerden verilmediği, mümkün mertebe bulunduğu yerden ya da yakınındaki parsellerden tahsis yapıldığı anla­şıldığından bahisle işlemin hukuka uygun olduğu sonucuna ulaşılmakta ise de teknik zorunluluk kavra­mından neyin kastedildiği açıkça belir­tilmediğinden mahkeme kararında isa­bet görülmemiştir.

Diğer taraftan, dava konusu parselasyon işlemine esas imar plânı ile ka­panan yollar ve yeşil alanlar gibi umumi hizmet alanlarının imar parseline dönüştürülerek belediye adına tescil edildiği ve belediye adına parseller oluş­turulduğu anla­şıl­maktadır.

Parselasyon işlemleri sonucunda iskana açılan alanlarda imar plânı ile öngö­rülmüş olan park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağ­lanması için, düzenlemeye giren kadastro parsellerinin %35’ine kadarının düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz alınması mümkündür. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından imar plânı uyarınca kapanan yollar gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. Gerek 3194 sayılı Ya­sanın 18. maddesi, gerekse 2981 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluş­turması ve şahıs arazi­lerinden daha fazla dü­zenleme ortaklık payı alması mümkün değildir. Dava konusu parselasyon işleminde bu yönüyle de mevzuata uyarlık bulunmadığından, mahkemece işlemin iptali gere­kirken davanın red­dine karar verilmesinde isabet görülmemiştir....”

Özet: Kamu tesis alanında kalan … ada, … parselden yapılan hisselendirme ile kadastral parselin bulunduğu yerde oluşan … ada, … parselden yapılan tahsisin yönetmeliğe uygun olduğu ancak kalan miktarın kadastral parselin bulunduğu yerden verilmesinin teknik olarak mümkün olduğu halde başka yerdeki ..ada, .. parselden tahsis edilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı hk.[23]

3. Fiili Zorunluluk[24] XE "Fiili Zorunluluk"

İmar uygulamalarının dağıtım aşamasında, aynı yerden parsel ve­ril­mesini engelleyen üçüncü bir zorunluluk ise, fiili zorunluluktu XE “Fiili Zorunluluk" r. Fiili zo­run­luluk XE “Fiili Zorunluluk"  ise, taşınmazın düzenleme ortaklık payı XE “Düzenleme Ortaklık Payı"  kesintisi sonrası geriye kalan alanının, bağımsız parsel olamayacak büyüklükte olması halinde, bu alana karşılık olarak, uygulama öncesi taşınmazın bulunduğu yerin dışında, yakı­nında veya başka bir yerden hisse verilmesidir.

Bu halde, önce ta­şınmazın isabet ettiği imar adasınd XE “İmar Adası" aki diğer yerlerde bulunan parsellere hisselendirilmesi, eğer bunun da mümkün olmaması halinde, en yakının­daki imar adasından verilmesi gerekmektedir. Taşınmaza aynı yerden parsel ve­rilmesini engelleyen fiili zorunluluk var diye, çok uzakta bir yerdeki par­sele hisselendirilmesi de uygun görülmemektedir. Danıştay’a göre fiili zo­runlu­luk bulunması durumunda aynı yerden parsel verilemeyebilir.

Diğer bir husus da, imar plânıyla konut alanlarına tahsis XE “Tahsis"  edilmekle birlikte, taşınmazın bulunduğu yere yapı XE “Yapı"  yapılmasını engelleyen başka se­bepler de olabilir. Arazi veya arsanın askeri güvenlik bölgesinde kalması, tescilli kültür ve tabiat varlığının yapı yasağı getirilen koruma alanında bu­lunması, su havzası koruma bandında yer alması yahut başka bir neden ile yapı yapılmasını engelleyen bir alana rastlamış olması ihtimaldir. Böyle durumlarda olan alanlara da inşaat yapıl­ması mümkün değildir. Öyleyse, imar plânlarında konut alanlarında kal­makla birlikte, yukarıda belirtilen ve yapı yasağı getirilen alanlarda bulunan arsa ve araziler için aynı yerden imar parseli XE “İmar Parseli"  verme durumu gerçekleşmeye­bilir. Bu gibi halleri de fiili zorunluluk XE “Fiili Zorunluluk"  olarak açıklıyoruz.

Taşınmaz sahibine aynı yerden parsel verileme nedeni, imar uygu­la­masına XE “İmar Uygulaması"  dayanak alınan Yasa maddesinden kaynaklanabilir. 2981/3290 sa­yılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan uygulamalarda, çok küçük olan his­selere bedele dönüştürülerek, bunlara parsel hiç verilmeyebilir. Bu mad­deye ya da Ek 1 Maddesine göre yapılan uygulamalarda, dağıtım aşama­sında, hisseler ferdileştirilirken (bölünürken), bu nedenle aynı yerlerden imar par­seli XE “İmar Parseli"  verilmesi mümkün olmayabilir.

Hukuki zorunluluk XE “Hukuki Zorunluluk"  daha çok imar plâ­nından kaynaklandığı için bu durumun açılacak bir iptal davası ile ortadan kaldırıl­ması mümkün olabilir. Ancak imar plânı veri iken teknik zorunlu­luğu kal­dırmak mümkün değildir.

Özet: Davacılara ait taşınmazlar yapı yapılamayacak olan kıyı ve sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümünde kaldığından ve parselasyon paftasında da buradaki taşınmazlar park olarak gösterildiğinden eski yerinin daha değerli olmasının mümkün olmadığı ve bulunduğu yer dışında imar parseli verilmesinin mevzuata uygun hk.[25]

Davacıların kadastral parsellerinin yeri ve bu yerde imar parseli oluşturularak tahsis yapılamayacağı dikkate alındığında, dava konusu parselasyon işlemiyle fiziki ve teknik zorunluluklar da göz önünde bulundurularak kadastral parsellerin dışında oluşturulan imar parsellerinden tahsis yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.

Bu durumda, dava konusu parselasyon işleminin iptali yolunda verilen idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Özet: Asgari parsel büyüklüğünün 2000 m2 olması nedeniyle müstakil par­sel tahsisi yapılamamasının fiili zorunluluktan kaynaklandığı, ancak ek­sik in­celemeye dayalı karar verilemeyeceği hk.[26]

Parselasyon işlemi sırasında imar plânı ile öngörülmüş olan park, oto­park, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için, düzenlemeye giren ka­dastro parsellerinin %35’i oranındaki kısmının düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz alınması mümkündür. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşül­dükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. Gerek 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi, gerekse 2981 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alınması mümkün değildir.

Bu açıklamalar doğrultusunda parselasyon işlemi sonucu belediye adına oluşturulan parsellerin nereden kaynaklandığı, belediyenin parselas­yona parsel mali olarak mı, yoksa yoldan ihdas edilerek kendi adına oluş­turduğu parsellerle mi girdiği hususları, gerek görülürse konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilir­kişi heyeti aracılığıyla inceletilerek ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.