Resmi Gazete Tarihi:
11.09.2004
Resmi Gazete Sayısı: 25580
ALTYAPILI
ARSA ÜRETİMİ VE BU ARSALARIN TAHSİS YOLUYLA SATIŞINA İLİŞKİN YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam,
Dayanak ve Tanımlar
Amaç
Madde 1—
Bu Yönetmeliğin amacı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca tespit edilen yerleşim
yerlerinde düzenli ve kontrollü kentleşmeyi sağlamak üzere; konut yapımına uygun
arazi ve arsaların seçimi ve temini, arsa geliştirmeyi kolaylaştıracak ve
hızlandıracak yöntemlerin belirlenmesi, doğal ve çevresel değerlerin korunarak
sürdürülebilir bir kentsel gelişmenin sağlanması ve arsa arzını artırarak
fiyatların düşürülmesi için altyapılı arsa üretimi ve üretilen altyapılı
arsaların tahsis yoluyla satışına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Kapsam
Madde 2 —
Bu Yönetmelik, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının altyapılı arsa sunumu amacıyla
arazi ve arsa temini, altyapılı arsa üretimi ile altyapılı arsaların tahsis
yoluyla satışına ilişkin iş ve işlemleri kapsar.
Dayanak
Madde 3 —
Bu Yönetmelik, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ile
18/03/2002 tarihli ve 2002/3888 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe
konulan Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmeliğin
24 üncü maddesi hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
Madde 4 —
Bu Yönetmelikte adı geçen;
İdare:
Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,
İta Amiri:
Toplu Konut İdaresi Başkanını,
Yapımcılar:
Satmak üzere konut üreten özel veya tüzel kişileri,
Hak Sahibi:
Tahsis Yoluyla Altyapılı Arsa Satış Sözleşmesini imzalayan gerçek veya tüzel
kişileri,
Alıcı:
Altyapılı Arsa tahsis talebinde bulunan, tahsis şartlarına uygun gerçek veya
tüzel kişileri,
Banka:
Tahsis yoluyla arsa satışlarında satışlara aracılık edecek ve bankacılık
hizmetlerini yürütecek kuruluşu,
Kooperatif:
1163 sayılı Kooperatifler Kanununa göre kurulmuş, ana sözleşmeleri gereğince,
amacı ortaklarına konut edindirmek olan yapı kooperatiflerini,
Kooperatif
Birliği:
1163 sayılı Kooperatifler Kanununa göre kurulmuş, ana sözleşmeleri gereğince,
amacı ortaklarına konut edindirmek olan yapı kooperatiflerinin oluşturduğu
birliği,
Kooperatifler
Merkez Birliği: Kooperatif Birliklerinin oluşturduğu üst kuruluşu,
Sosyal
Yardımlaşma Kurumu:
Özel kanunlarında üyelerine konut sağlama veya bu amaçla ikrazda bulunma
yükümlülüğü bulunan kurumları,
Arazi:
İmar planları yapılmamış tescilli veya tescilsiz alanları,
Arsa:
İmar planları ile parsel ölçeğinde yapılanma şartları belirlenmiş alanları,
Altyapılı
Arsa:
Parsel ölçeğinde yapılanma şartları belirlenmiş olan, 1/1000 ölçekli uygulama
imar ve parselasyon planları yapılarak tapuya tescil edilmiş, genel teknik
altyapısı tamamlanmış tahsis ve satışa hazır alanı,
Yerleşme
Yeri:
Nüfus büyüklükleri, en son genel nüfus sayımı verilerine göre 30.000 (otuzbin)’i
aşan yerleşim birimleri ile nüfusu ne olursa olsun il merkezlerini,
Tahsis:
Mülkiyeti İdareye ait arsaların konut yapılması amacıyla bu Yönetmelikte
açıklanan koşulların sağlanması kaydıyla devredilmesini,
Tahsis
Bedeli:
Mülkiyeti İdareye ait arsaların, konut yapılması amacıyla bu Yönetmelikte
açıklanan koşulların sağlanması kaydıyla devredilirken İdarece uygun görülen
satış bedelini,
Müşteri
Finansmanına Dayalı Yapım Modeli:
Müşteriden alınan peşinat ve aylık nakit akış programına göre inşaat programı ve
yüklenici hakediş ödemelerinin ödenmesi gerçeğine göre hazırlanan bir finansman
modelini; ayrıca konut alanında yapılması düşünülen sosyal donatıların
maliyetleri yine konut alıcıları tarafından karşılanacak olan maliyetler içinde
düşünülecek ve bu nedenlede finans modelinin hazırlanmasında göz önünde
bulundurulacağını,
Genel Teknik
Altyapı:
Ada ve parsel sınırları dışındaki elektrik, su, kanalizasyon, üst kaplaması
hariç yol, telefon servisleri ve benzeri teknik hizmetlerin bütününü,
Sosyal
Donatı:
Tahsis yapılan arsaların yer aldığı Toplu Konut Bölgesi içinde yaşayan nüfusun
sosyal hayatının devamını sağlamak için, onaylı imar planı ve kararları
doğrultusunda gerekli olan; okul, sağlık ve spor tesisleri, kütüphane, kreş,
sinema, tiyatro, konferans salonu, karakol, postahane, ibadethane, ticaret ve
hizmet tesisleri ve benzeri sosyal tesisler ile çocuk parkları, rekreasyon
alanları, kent mobilyaları, benzeri çevre düzenlemesi işlerinin bütününü,
Brüt İnşaat
Alanı:
Bir ailenin oturmasına mahsus, bağımsız bir ev ya da apartman dairesinin, dış
duvarlarının dahil olmak üzere, bu duvarlar arasında kalan, müşterek duvarların
ve balkonların yarısı ile ünite içinde kalan baca ve aydınlıkların dahil
olmadığı toplam alanı,
Taksit Artış
Oranı:
Her yılın Ocak ve Temmuz aylarında belirlenen bir önceki altı aylık Memur Maaş
Artış Oranı ve Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından Türkiye geneli için
belirlenen Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE)’nden düşük olanını,
İfade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Altyapılı
Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu
Altyapılı
Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu
Madde 5 —
Altyapılı Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu,biri Başkan olmak üzere diğerlerinin
uygulama konusu işin uzmanları olması kaydıyla ilgili Başkan Yardımcısının
teklifi ve İta Amirinin onayı ile en az 5 kişiden oluşur.
Ön
Yapılabilirlik Raporlarının Hazırlanması ve Arazi - Arsa Seçimi
Madde 6 —
Öncelikli arsa üretimi yapılacak yerleşme yerleri ve bu alanlarda yapılacak
üretimin takvimi İdare tarafından tespit edilir. İdarece belirlenen öncelikli
yerleşmelerde arsa üretilecek arazilerin tespiti, bu arazilerin Ön
Yapılabilirlik Raporlarının hazırlanması ve Altyapılı Arsa olarak geliştirilmesi
ile ilgili hizmetler İdare tarafından yapılır veya yaptırılır.
İdare tarafından
belirlenmiş Öncelikli Yerleşmeler Listesine göre, İdarenin elinde bulunan arsa
ve arazi envanteri taranarak ve gerektiğinde yerinde ve ilgili kaynaklarda
araştırma yapılarak, yerleşme yerleri içinde ve yakın çevresinde yer alan,
öncelikle tescil harici araziler ile Hazine ve kamu kurum ve kuruluşları
mülkiyetinde bulunan yerler olmak üzere, Altyapılı Arsa üretimine uygun araziler
tesbit edilir.
Değerlendirmeye
tabi tutulan Altyapılı Arsa uygulaması yapılacak alanın, büyükşehir belediyesi
sınırları içinde yer alıyor ise en az 1000, diğer belediye sınırları içinde ise
en az 400 konutun sığacağı büyüklükte olması zorunludur. Alan, belediye ve
mücavir alan sınırları dışında ise ve imar planları bulunmuyorsa 20 hektardan
küçük olamaz. Alanın planlama sınırları ve belediye veya mücavir alan sınırları
içine alınıp alınamayacağı konusu araştırılır ve hangi idari sınırlar içinde yer
aldığı belirlenir. Uygulama yapılacak yerdeki konut açığı, göç, nüfus hareketi,
topografik yapı, mülkiyet dokusu ve benzeri sebeplerle yukarıda belirtilen
büyüklüklerin altına inilmesine Altyapılı Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu karar
verir.
Bulunan her
arazi ve arsa için var ise, yerleşme yerini içine alan Ülke Planları, Bölge
Planları, Çevre Düzeni Planları, İmar Planları, Ülkesel Yatırım Kararları göz
önüne alınarak bir Ön Yapılabilirlik Raporu hazırlanır. Bu çalışmalar İdare
tarafından yapılır veya ihtiyaç duyulduğunda, dışardan hizmet alınmak suretiyle
yaptırılır.
Ön
Yapılabilirlik Raporunun içinde alanın fiziksel özellikleri, mülkiyet bilgileri,
yakın civarının Teknik Altyapı ve Sosyal Donatı özellikleri, planlama verileri,
maliyete ve talebe ilişkin ön bilgiler, çevresel değerler ve gerekli görülen
diğer konular hakkında detaylı bilgiler yer alır.
Arsa ve
arazilere ilişkin bilgi ve değerlendirmeleri içeren Ön Yapılabilirlik Raporları,
sektörel plan hedefleri de göz önüne alınarak arsa üretim alanlarının sınırları
belirlenmek üzere, İta Amirinin onayına sunulur. Arsa üretim alanlarının
sınırlarının İdarece belirlenmesinden sonra arsa ve arazi temini ile ilgili
çalışmalar İdarece başlatılır.
Bu Yönetmeliğin
yürürlük tarihinden önce başlatılmış Altyapılı Arsa üretimi projeleri bu madde
hükümlerine tabi değildir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Altyapılı
Arsa Üretimi
Arsa ve Arazi
Temini
Madde 7 —
İdare;
a)
Öncelikle Hazineden; tescilli araziler ile, tescil dışı alanların kadastrosu
yapılarak Hazine adına tescilinden sonra devir, satın alma veya trampa,
b)
Diğer kamu kurum ve kuruluşlarından devir, satınalma veya trampa,
c)
Özel kişi ve kuruluşlardan satın alma, anlaşma, trampa,
yoluyla bedelli,
bedelsiz, peşin veya vadeli olarak arazi ve arsa edinebilir. Ayrıca, Arsa Ofisi
Genel Müdürlüğü aracılığı ile kamulaştırma yapılmak suretiyle de arazi ve arsa
temin edilebilir.
Altyapılı
Arsa Üretimi İçin Yerine Getirilmesi Gereken Hizmetler
Madde 8 —
İdare, Altyapılı Arsa olarak geliştirmek üzere elde ettiği arazi ve arsalar için
gerekli olan;
a)
Haritacılık işleri,
b)
Planlama işleri,
c)
Jeoteknik etüd yapılması,
d)
Çevresel Etki Değerlendirme raporu hazırlanması,
e)
Genel Teknik Altyapı projelerinin hazırlanması,
f)
Kentsel Tasarım Projelerinin hazırlanması,
g)
Genel Teknik Altyapının inşaa ettirilmesi,
hizmetlerini
kendi imkanları ile yapabileceği gibi bu uygulamaları 4734 sayılı İhale Kanununa
tabi olarak dışarıdan hizmet alım suretiyle de yaptırabilir.
Altyapılı
Arsa Değerinin Belirlenmesi ve Tahsis Kararının Alınması
Madde 9 —
İdare tarafından Altyapılı Arsa olarak geliştirilmiş alanlardan tahsis kapsamına
alınacak olanların belirlenmesi amacıyla bu arsaların "Güncelleştirilmiş Maliyet
Bedelleri" ve "Piyasa Bedelleri" tespit edilir.
Altyapılı
Arsanın güncelleştirilmiş maliyet bedeli; arazi veya arsa için yapılmış İdarenin
kayıtlarında görünen tüm harcamalar, İdarece yapılması taahhüt edilen genel
altyapı ile ilgili harcamalar ve KDV hariç her türlü vergi, resim harç ve diğer
tüm harcamalar toplamının sarf yılı ve ayları itibariyle, Toptan Eşya Fiyat
Endeksi (TEFE) oranıyla güncelleştirilmesi suretiyle bulunacak miktara %5 genel
gider payı eklenmek suretiyle hesaplanır. Güncelleştirilmiş birim m2 maliyeti
ise hesaplanan bu bedelin, Altyapılı Arsanın toplam m2’sine bölünmesi suretiyle
bulunur.
Piyasa
bedelleri; İdarece tespit edilir veya ettirilir.
Altyapılı
Arsaların tahsis yoluyla satış kapsamına alınıp alınamayacağı hususu, imar
planındaki özellikleri ve diğer hususlar da dikkate alınarak, Piyasa Bedelleri
ve Güncelleştirilmiş Maliyet Bedelleri karşılaştırılmak suretiyle Altyapılı Arsa
Üretimi ve Tahsis Komisyonu tarafından belirlenir. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü
aracılığı ile elde edilecek arazi veya arsaların tahsisinde ekspertiz kuruluşu
tarafından belirlenen Piyasa Bedelleri dikkate alınmaksızın Güncelleştirilmiş
Maliyet Bedelleri esas alınır.
Tahsis bedeli,
güncelleştirilmiş maliyet bedellerinin altında olamaz.
Tahsis yoluyla
satışına karar verilen Altyapılı Arsalar, sınırları ile bir plan üzerinde
tanımlanır ve arsaların tapu ve imar durumu ile ilgili bilgiler, öneri tahsis
bedelleri ve tahsis şartları ile birlikte listelenir. Bu listeler, Altyapılı
Arsa Üretimi ve Tahsis Komisyonu tarafından değerlendirilerek İta Amirinin
oluruna sunulur.
Arsalar ve
bedelleri ile tahsis şartlarına ilişkin listeler İta Amirince onaylanarak
kesinleşir.
Tahsis
bedellerinin İdare tarafından kesinleştirildiği tarih ile tahsis yoluyla satış
ilanının verildiği tarih arasında 6 aydan fazla bir süre var ise; tahsis
bedelleri o dönemi kapsayan Taksit Artış Oranı ile güncelleştirilir.
Altyapılı Arsa
Üretimi ve Tahsis Komisyonunca satışına karar verilen arsa ve araziler ise,
yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde doğrudan satışa çıkarılır.
İdare
gerektiğinde, ürettiği Altyapılı Arsalar üzerinde; müşteri finansmanına dayalı
yapım modelini veya hasılat paylaşımı, kat karşılığı, finansmana katılarak ortak
uygulama ve benzeri yapım modellerini kullanmak suretiyle konut, sosyal donatı
ve altyapı inşa ederek toplu konut uygulamaları yapabilir veya satabilir.
Arazi veya
Altyapılı Arsa üzerinde, önceden ilan edilen veya yarışma sonucunda tesbit
edilen plan ve projeye uygun olarak uygulama yapılacak olması ve en geç 4 (dört)
yıl içinde uygulamanın tamamlanabileceği konusunda İdarece kabul edilebilecek
bir fizibilite raporunun sunulması halinde, Arazi veya Altyapılı Arsa bedeli,
arsanın tahsis ve teslim işleminin yapılmasından itibaren 5 yılı ödemesiz dönem
olmak üzere en fazla 10 yıl içinde aylık taksitler halinde tahsil edilir. Ancak
ödemesiz dönem içerisinde Arazi ve Altyapılı Arsa bedeli her yılın Ocak ve
Temmuz aylarında Taksit Artış Oranında güncelleştirilir. Ödemesiz dönem sonunda
güncelleştirilen bedel kalan ödeme süresine bölünerek taksit miktarı belirlenir.
Borç bakiyesi her yılın Ocak ve Temmuz aylarında, Taksit Artış Oranında
artırılır, borç bakiyesinin kalan borç ödeme süresine bölünmesi suretiyle yeni
taksit miktarı belirlenir.
Yukarıda
belirtilen süre içerisinde inşaatların tamamlanmaması halinde, bir defaya mahsus
olmak üzere, Hak Sahiplerinin talep etmesi ve İdare’nin uygun görmesi şartıyla
bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilir. Yukarıdaki esaslara uyulmadığı takdirde 19
uncu madde hükümlerine göre işlem yapılır.
DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM
