imar hukukçusu

Resmi Gazete Tarihi: 02.11.1985

Resmi Gazete Sayısı: 18916

3030 SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER  TİP İMAR YÖNETMELİ?İ

 BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

 Madde 1 - 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan bu Yönetmelik............ Belediyesinin belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar planı bulunan alanlarda uygulanır.

 Madde 2 - (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.

 Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüd edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tesbit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar.

 Madde 3 - İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, Belediye yetkilidir.

 (Ek: RG 2/9/1999 - 23804) Belediye, mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ayrıca, belediye yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkili ve sorumludur.

 Madde 4 - (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Bu Yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, sağlık ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve Türk Standartları Enstitüsü tarafından belirlenmiş standartlara uyulması zorunludur.

 Madde 5 - (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Bu Yönetmelik kapsamında yapılacak yapıların inşasında, 2/2/1997 tarihli ve 23098 mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" ile 8/5/2000 tarihli ve 24043 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği" hükümlerine uyulması zorunludur.

 Madde 6 - (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Belediyeler, İmar Kanununa ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı olmamak ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uymak şartı ile İmar Kanununun 21 inci maddesinde belirtilen kendi beldelerinin özelliği açısından gerekli gördükleri hususları, belediye meclis kararına bağlayarak bu Yönetmeliğe ilave edebilirler. Bu kararın bir örneği Bakanlığa gönderilir ve mahallinde yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer.

 Madde 7 - Projeleri, Bayındırlık ve İskân veya Millî Savunma Bakanlıklarınca hazırlanacak ve onaylanacak yapılara ait projelerin Belediyece incelenmesi sırasında, yönetmeliğin Üçüncü Bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.

 Ayrıca, umumi binalardan yalnız ayrık nizamda olanları ile sanayi bölgelerindeki tesisler, bu Yönetmeliğin bina derinlik ve yükseklikleri hakkındaki kayıtlarına ve yönetmelikte bu gibi binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi değildir.

 (Ek: RG 2/9/1999 - 23804) Ancak, özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.

 (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Bu maddenin tatbikinde belediyece tereddüde düşülmesi halinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığından alınacak görüş doğrultusunda işlem yapılır.

 Madde 8 - (Değişik:  RG 13/7/2000 - 24108) Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.

 Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.

 Madde 9 -  (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Belediyeler; tasarrufu altındaki yol, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için gerekli büfe, hela, trafo merkezi gibi tesisleri, ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam ve bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarını Türk Standartları Enstitüsü standartlarına da uymak koşuluyla yapar veya yaptırır.

 Bunların ve her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.

 Madde 10 - Belediye. uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye yetkilidir.

(Ek: RG 2/9/1999 - 23804) Ancak bu kurallar özürlülerin ulaşabilirliğini engelleyemez.

 Madde 11 - Bu Yönetmelikte Belediyeye bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları Belediye Başkanına aittir.

 Madde 12 - (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.

 İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.

 İKİNCİ BÖLÜM

 Tanımlar

 Madde 13 - (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar:

 Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır.

 Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.

 Madde 14 - Kent bölgeleri tanımlan ve alan kullanış şartlan:

 1. Çalışma alanları:

 a) (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir.

 b) Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

 2. Sosyal ve kültürel altyapı alanları:

 a) Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlene ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

 aa) Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole ve genel heladan başka tesis yapılamaz.

ab) Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Îmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler, havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır. 

ac) (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, otokros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0.05) i, yüksekliği (6.50) m.yi geçemez."

 b) Spor ve Oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni v.b. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

(Ek: RG 2/9/1999 - 23804) (1) ve (2) numaralı bentlerde belirtilen çalışma, sosyal ve kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin, özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.

 Madde 15 - Parsellere ait tanımlar:

 1. Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. Îki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

 2. (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

 Madde 16 - Yapı düzenine ait tanımlar:

1. Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay, izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

 2. Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

 3. (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.

 4. (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

 5. (...) (Madde 16 nın 1. fıkrasının (5) numaralı bendi, 2.9.1999 tarih ve 23804 sayılı R.G.'de yayımlanan yönetmeliğin ilgili maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıştır.)

 6. Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

 7. Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

 8. Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir.

 9. Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.

10. Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

 11. Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.

 12. Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır.

 13. Zemin kat. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır.

 14. Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az 5.50 m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar, iç yüksekliği 2.40 m. den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere 3.00 m. den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.

 15. Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.

 16. (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

 17. Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

 18. Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği. ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

 19. Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

 20. (Değişik: RG 6/8/1997 - 23072) Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediye'ye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir.

 21. (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.

 22. Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.

23. Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.

 24. (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.

 25. Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.

26) (Ek: RG 2/9/1999 - 23804) Ortak alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

 27) (Ek: RG 2/9/1999 - 23804) Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.

 28) (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Fenni Mesul: Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk standartları, bilimsel kurallar, teknik şartnameler, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesini, aldıkları eğitime göre denetleyen ve ilgili idareler ile üyesi oldukları odalarına karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.

29) (Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Fen Adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.

 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Arsa ve Yapılarla İlgili Hükümler

 Parsel büyüklükleri

 Madde 17 - İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut yapılar v.b. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da gözönünde tutularak tesbit olunur. Şu kadar ki; bu tesbit sırasında aşağıdaki şartlar ihlâl edilemez.

 Parsel genişlikleri:

 1. İkamet ve ticaret bölgelerinde:

 a) 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:

 aa) Bitişik nizamda: (6.00) m. den,

 ab) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (6.00) m. den,

 ac) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) m. den, az olamaz.

 b) 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:

 ba) Bitişik nizamda: (9.00) m. den,

 bb) Blok başlarında: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m. den az olamaz.

 bc) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m. den az olamaz.

 c) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde:

 ca) Bitişik nizamda: (12.00) m. den,

 cb) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00) m. den,

 cc) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) m.den, az olamaz.

 2. Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:

 a) Bitişik nizamda: (5.00) m. den,

 b) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (5.00) m. den,

 c) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam + (5.00) m. den, az olamaz.

 3. Sanayi bölgelerinde:

 30.00 m. den,

 az olamaz.

 4. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında:

40.00 m. den,

az olamaz.

Bu ölçülerin tesbitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş on bahçe mesafesi alınır.

 Parsel derinlikleri:

 1. İkamet ve ticaret bölgelerinde:

 a) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) m. den,

 b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00) m. den, az olamaz.

 2. Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:

a) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) m. den,

b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (5.00) m. den, az olamaz.

 3. Sanayi bölgelerinde:

 30.00 m.den,

 az olamaz.

 4. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında:

 40.00 m. den, az olamaz.

 Parsel alanları:

 Konut dışı kentsel çalışmaları alanlarında 2000 m2. den az olamaz.

 Bahçe mesafeleri

 Madde 18 -1. Ön bahçe mesafeleri: İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m. dir.

 2) (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Yan bahçe mesafeleri: Bodrum katlarda iskan edilen katlar da dahil, 4 kata kadar (4 kat dahil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (3.00) m.dir. Fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.

 3) (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi: Bodrumlarda iskan edilen katlar da dahil, binada yer alan iskan edilen katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunacak sayıdır. (Ek: RG 13/7/2000 - 24108) (2.50) m.'yi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder.

 Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan hacim oluşturulmamış istinat duvarların yükseklik hesabına dahil edilmez.

 Parselasyon planı, ifraz-tevhid ve istisnalar

 Madde 19-1. Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz.

 2. Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

 3. Yapı nizamı inşaat taban alam oram ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan yerlerin dışında, ayrık ve blok nizamına tabi imar parselasyon planı varsa imar parsellerinin tevhidi halinde elde edilecek yeni inşaat taba alanı, parsellerin tevhidi öncesi ayrı ayrı haklan olan inşaat taban alanlarının toplamını geçemez.

 4. (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları getirilmiş imar parselleri tevhid edilemez. Aralarında (3.00) m. ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhid edilemez.

Madde 20 - İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası, ancak imara müsait hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır.

 Madde 21 - İmar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da, umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçalan imar planı ve bu Yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir. Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılması müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

 Bu gibi yerlerden 5 yıllık programa dahil bulunmayanlarında; yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m. yi, brüt inşaat alanı (250) m2. yi geçmemek, mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli kabil malzemeden ve buna müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile ve yine imkân nisbetinde mevcut ve müstakbel yol güzergâhlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine Belediye Encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir. Bu yapının, imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve Belediye Başkanlığının teklifi de göz önüne alınarak hangi maksat için yapılıp kullanılabileceği Belediye Encümenince tayin ve tesbit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dışına çıkarmaz.

 Muvakkat ruhsat süresi 10 yıldır. Yapı izni verilmezden önce belediye encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve diğer lüzumlu ölçü ve şartların, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.

 Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2. den ve yükseklikleri 6.50 m. den fazla olamaz.

 Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır. 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.

 Kapanan yollar

 Madde 22 - İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler Îmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

 Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu Yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m. yi ve brüt inşaat alanı 250 m2. yi geçmemek üzere, 21 inci maddedeki şekil ve esaslar dahilinde muvakkat inşaat izni verilir.

  Tehlikeli alanlar

 Madde 23 - Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arzetmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.

 İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

 Parsellerde yapılanma şartları

 Madde 24 - Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip Tapu'ya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.

 Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması halinde parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.

 Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar, Îmar kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.

 Ancak, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tesbit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile, bu Yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uymaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

 Bir parselde birden fazla bina yapılması

 Madde 25 -Bir parsele, bu Yönetmeliğin 18 inci maddesindeki ölçülere uyulması kaydı ile birden fazla yapı yapılabilir.

 Umumi binalar için Belediye Encümenince kabul edilecek fonksiyon şeması ve prensip kararlarına göre proje tanzim edilir.

 Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri imar parsellerini imar adası içinde tevhid ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.

 Taban alanı kat sayısı

 Madde 26 - Blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı % 40'ı hiç bir şekilde geçemez.

 Bina cepheleri

 Madde 27 - Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların Max. bina cephesi (30.00) m. dir. İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm yollan bulmak maksadı ile bir kaç dar parseli birlikte mütalâa ederek o yer için tesbit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) m. olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye belediye yetkilidir. Blok yapı nizamına tabi olan yerlerde ise azami blok boyu (50.00) m. dir.

 Bina derinlikleri

 Madde 28 - Bina derinlikleri azami (40.00) m.'yi geçmemek ve hiç bir yerde arka bahçe sınırına (3.00/) m. den fazla yaklaşmamak şartı ile;

 I = L -(K + H/2 ) formülü ile hesaplanır.

 Burada;

 I = Bina derinliği

 L = Parsel derinliği

 K = Ön bahçe mesafesi

 H = Bina yüksekliğini gösterir.

 Ancak;

 1. Formülün kullanılması sonucunda (10.00) m. den az çıkan bina derinlikleri, arka bahçe mesafesi (2.00) m. den az olmamak üzere (10.00) m. ye çıkartılabilir.

 2. Köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir.

 3. İmar planlarında ticaret bölgesi, olarak gösterilen blok ve bitişik nizam yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak kullanılan zemin katlan, bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile, arsa derinliğince yapılabilir. Şu kadar ki, meyilli arsalarda bu yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (6.50) m. yi geçmesi halinde, bu miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) m. geriden başlatılır.

 4. H/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini (40.00) m. ye çıkarmaya Belediye yetkilidir 5. Ayrık yapı nizamında, köşe başından başka iki yola cephesi bulunan parsellerde taban alam kat sayısı % 40 dahilinde kalmak kaydı ile bina derinliği için azami (40.00) m. şartı aranmaz.

Bina yükseklikleri

Madde 29 - (Değişik:  RG 12/8/1987 - 19542) 1) İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tesbit olunur.

 İmar planına göre genişliği:

 (7.00) m.'ye kadar olan yollarda: Bina yüksekliği (6.50) m.'den, kat adedi bodrum hariç 2'den fazla,

 (7.00) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (9.50) m.'den, kat adedi bodrum hariç 3'den fazla,

 (9.50) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (12.50 m.'den, kat adedi bodrum hariç 4'den fazla,

 (12.00) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (15.50) m.'den kat adedi bodrum hariç 5'den fazla,

 (14.50) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (18.50) m.'den, kat adedi bodrum hariç 6'dan fazla,

 (17.00) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (21.50) m. den, kat adedi bodrum hariç 7'den fazla,

 (19.50) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (24.50) m.'den, kat adedi bodrum hariç 8'den fazla,

 olamaz.

 (İmar planlarında gösterilen bina yükseldiklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tesbitinde de bu esaslar gözönünde bulundurulur.)

 2) İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup da yapı yapılması men edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz.

 3) Yeni yapılacak binalarda: Tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara, aksi halde bu Yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.

 Ancak, temel ve statik hesaplan ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık v.s. gibi kat adedi veya bina yüksekliği ile ilgili elemanları, plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak lüzumu halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.

 Belediyece uygun görülen hallerde 3 veya daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa olunacak noksan katlı binalarda ise bu şartlar aranmayabilir.

 4) Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez.

 5) Bu Yönetmelikte gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin görünüşünü bozması halinde Belediyece lüzumu kadar azaltılabilir.

 6) (...) (Madde 29 un (6) numaralı fıkrası, 2.9.1999 tarih ve 23804 sayılı R.G.'de yayımlanan yönetmeliğin ilgili maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıştır.)

 Binalara kot verilmesi

 Madde 30 - (Değişik: RG 2/9/1999 - 23804) Binalara kot verilmesinde aşağıdaki esaslara uyulur:

 1) Yoldan kotlandırma

 Genel olarak binaların cephe aldığı yolun tretuvar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) kot verilir.

 Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) m. üstü olarak kabul edilir.

 Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür üst seviyesi, Belediye tarafından hazırlanan projesine göre en geç 20 gün içinde belirlenir.

 Binalara kot verilirken parselin kot aldığı yol cephesinin orta noktası hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi röper kabul edilir.

 Parselin kot aldığı yol cephesinin köşe kotları arasında (3.50) m. veya daha fazla kot farkı bulunması halinde, binanın oturacağı alan kademelendirilmek ve her kademenin orta noktasına rastlayan bordür taşı üst seviyesi (+-0.00) kabul edilmek suretiyle kot belirlenir. Ancak her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok (1.75) m. olmak zorundadır.

 Kademeli kotlandırmada her kademe, cephe boyunca (6.00) m.den aşağı olamaz. Son kademenin (6.00) m.den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina bölümü kendi (+-0.00) kotuna göre, imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.

 Tabii zemin kotu yol kotu altında olan parsellerde, binalara verilecek azami kot parselin cephe aldığı yol hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesidir.

 2) Tabii zeminden kotlandırma

 Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi (10.00) m. veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi (15.00) m. veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.

 Yola göre yüksek olan parsellerde, tabi zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu (3.00) m.den fazla geçemez.

 Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran (3.00) m. yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili belediyenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun belediye encümenince kabulü ile yapılır.

belediyelerin "imar", "ımar" ve "imar
hukuku", "ımar hukuku", "kaçak yapı", imar planı", "arazi ve arsa düzenlemesi",
"imar para cezaları", "imar kirliliği suçları", "idare hukuku", "idari yargılama
usulü", "imar hukuku davaları", "10/c uygulaması", "mühürleme ve yıkım kararına
karşı iptal davası", "imar dava dilekçe örneği", "imar davasında yürütmenin
durdurulması kararı" ve her türlü imar sorunlarına çözüm getirecek olan "imar
hukukcusu" ve "ımar hukukçusu".

www.imarhukukcusu.com
imar hukukçusu

Copyright © Imar Hukukcusu Tüm hakları saklıdır.

Yayınlanma:: 2007-04-05 (8515 okuma)