Resmi Gazete Tarihi:
02.11.1985
Resmi Gazete Sayısı: 18916
İMAR KANUNUNUN 18 İNCİ
MADDESİ UYARINCA YAPILACAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLENMESİ İLE İLGİLİ ESASLAR
HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
Amaç
Madde 1 -
Yönetmeliğin amacı; 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine göre yapılacak
arazi ve arsa düzenlemesinin nerelerde ve ne şekilde tatbik edileceği ve bununla
ilgili diğer hususlara açıklık getirmektir.
Kapsam
Madde 2 -
Bu Yönetmelik, belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında
düzenlenmiş uygulama imar plânı alanları içindeki binalı veya binasız arazi ve
arsa düzenlemelerini kapsar.
Kanuni Dayanak
Madde 3 -
Bu Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanununun 44/I-c maddesi hükmü gereğince
düzenlenmiştir.
Tanımlar
Madde 4 -
Bu Yönetmelikte sözü geçen ve Kanunda yer almayan tanımlar aşağıda
açıklanmıştır.
a) Düzenleme Sahası:
Sınırı tesbit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır.
b) Düzeleme Sınırı:
Düzenlenecek imar adalarının imar plânına göre yol, meydan, park, genel otopark,
yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile
cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
c) Düzenleme Ortaklık
Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil
saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan
alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere,
düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye
tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 35`e
kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit
edilen karşılığı bedeldir. d) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme
sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki
kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçüm miktarına oranıdır.
e) Özet Cetveli:
Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı,
düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları,
varsa kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar
adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.
f) Dağıtım Cetveli: Her
imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen
parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro
ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin
muvafakatı ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını
gösteren cetveldir.
g) Tahsis Cetveli:
Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren
cetveldir.
h) Umumi Hizmetlere
Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil
saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami,
karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.
i) Kroki: Yaklaşık
ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin
çizimidir.
1) Röperli Kroki: Ada
veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan
ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.
2) Ebadlı Kroki: Ada veya
parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tesbit edilmiş olan
ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.
3) Uygulama Krokisi: Ada
veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri
yazılarak düzenlenen krokidir. j) Parsel Numarası: Bir ada içindeki parsellere,
her ada için (1) den başlıyarak verilen numaradır. k) Parselasyon Plânı: İmar
plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak rövele ölçülerine göre boyut
değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve
tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır. l) Hata Sınırı: Ölçü değerleri
ile plân değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır. m) Teknik
Yönetmelik: 1/2500 ve daha büyük ölçekli harita ve planların yapılmasına ait
yönetmelik.
İKİNCİ BÖLÜM
Uygulama Esasları
Düzenleme Sahalarının
Tesbiti Esasları
Madde 5 -
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı
ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar
programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre,
yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme
sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
Konut yapımına hazır arsa
sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmasına dikkat edilir.
Belirlenen düzenleme
sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.
Ancak, imar adasının
büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması
nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç
taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar
parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan
kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.
Düzenlemeye tâbi
tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün
olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna
göre inşaat ruhsatı verilir.
Düzenleme Sınırının
Geçirilmesi
Madde 6 -
Düzenleme Sınırı; a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, b)
İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) Cami ve karakol yerlerinin dış
sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı
oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden
geçirilir.
Ancak, imar plânlarında
gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.
Düzenleme sınırının
herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu
parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri
varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz
yapılarak ifraz sınırından geçilir.
Düzenleme Sahasına
Alınacak Umumi Hizmet Alanlarının Sağlanması
Madde 7 -
Düzenleme sahasının tesbitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar plânı
ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması
için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak
düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir.
Düzenleme Sırasında
Korunacak Yapılar
Madde 8 -
İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan
ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir mimar parseli
içinde bırakılabilir.
Bu gibi yapıların
bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren
kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden
gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak
miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir.
Toplu İnşaatlarda İmar
Düzeni
Madde 9 -
Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi birbirleri ile ilgili
birden fazla binanın veya tesisin: a) İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti
Kanununa göre vaziyet plânına esas olmak üzere imar adalarına veya imar
parsellerine ayrılarak, b) Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış alanların,
amaçlarına uygun hale getirmek üzere, vaziyet plânları dikkate alınarak tevhid
edilmek suretiyle, İmar parselasyon plânları yeniden yapılır veya değiştirilir.
İmar Parsellerinin
Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar
Madde 10 -
İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate
alınır: a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki
veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır, b) Plân ve mevzuata göre
korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak
ettirilmesi sağlanır, c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar
parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar
parseli verilmemesi halinde, İmar parselasyon plânları ve imar durumu
belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya
bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine
esas olmak üzere hisselendirilebilir.
Hisselendirme, imar ada
veya parselin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme
ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul
edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
Hisselendirme, ana yapı
veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı
olarak hesaplanır.
Hisselendirme, ana yapı
veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı
olarak hesaplanır.
Hisselendirilmiş parselin
tapu kütüğündeki beyanlar hanesine "İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat
mülkiyeti esası uygulanmıştır" ibaresi yazılır.
Ana yapının veya
yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümleri uygulanır.
Düzenlemeye tabi tutulan
parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme
ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme
ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.
Düzenlemeye tâbi
tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün
olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna
göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır.
Bu maddeye göre yapılacak
bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu hükümlerine tâbidir.
Bu bedel, düzenlemenin
gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz.
Düzenleme Ortaklık
Payı Oranına Ait Esaslar
Madde 11 -
Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme
ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin
yüzölçümü miktarına oranıdır.
Evvelce yapılan
düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka
isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına
katılmaz.
Ancak, taşınmaz
sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu
maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye
dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan
fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Kamu Tesisleri
Arsalarına Tahsis
Madde 12 -
Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer
resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye
giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.
Uygulama Masrafının
Tahsili
Madde 13 -
İmar planına ve beş yıllık imar uygulama programına dahil olmak şartıyla
düzenleme sahaları, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğun
talebi üzerine de tesbit edilir. Bu takdirde, parselâsyon masrafları, talepte
bulunan mal sahipleri tarafından karşılanır.
Hisseli Arazi ve Arsa
Satışının Yasaklanması
Madde 14 -
Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat
Mülkiyeti Kanunu uygulanması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama
amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç,
imar plânı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri
hisselere ayıracak özel parselasyon plânları, satış vaadi sözleşmeleri
yapılamaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Hazırlık Çalışmaları
İfraz ve Tevhid
İşlemleri
Madde 15 -
Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde,
mesk-n alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar
plânı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.
Tapu Kayıtlarının ve
Haritalarının Elde Edilmesi
Madde 16 -
Düzenleme sahasına giren kadastro ve imar parsellerinin tapu sicil
kayıtlarındaki ada ve parsel numaraları, yüzölçümleri, cinsleri, malikleri,
hisse oranları ve mülkiyetten gayri ayni haklara ait bilgiler, mahalli tapu
kadastro elemanları gözetiminde belediye veya valiliklerce görevlendirilen
personel tarafından çıkartılır. Pafta örnekleri mahalli tapu kadastro
teşkilatıntan istenir.
Haritaların Revizyon
ve Müktesep Hakların Tesbiti
Madde 17 -
Düzenleme sahasına ait haritalar yapılırken veya revize edilirken Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğüne bilgi verilir. Revize işleminde harita sabit
tesisleri ihya edilir ve gereği kadar çoğaltılır. Ölçü ve hesapları yapılarak
kanavasına ve haritasına işlenir. Haritada bulunmayan bütün yapı ve tesislerle
parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurlar da
ölçülerek haritaya tersim edilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis
ve yapılar haritadan iptal edilir.
Korunması Gereken
Yapılar
Madde 18 -
İmar mevzuatına göre muhafazası gereken yapıların korunabilmesi amacıyla, bunlar
harita ve diğer gerekli belgeler üzerinde belirtilir.
Uygulama Haritalarının
Hazırlanması
Madde 19 -
Boyut değiştirmeyen şeffaf veya yarı şeffaf altlıklı bütünlemesi yapılmış
halihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine düzenleme alanındaki
bütün detaylar cephe hataları, yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar -
Teknik Yönetmelikte belirtilen harita çizim tekniğine uygun şekilde geçirilerek,
düzenleme sahasına ait uygulama haritası düzenlenir. imar Adalarının
Numaralandırılması
Madde 20 -
Hazırlanan uygulama haritasındaki imar adalarına, mahalli tapu ve kadastro
teşkilatınca verilen ada numarasından başlanarak birbirini izliyen ada numarası
verilir. Ancak, daha önceden imar uygulaması yapılmış ve imar ada numaraları
verilmiş mahallerde bu numaralar, son imar adasına verilen numaradan başlatılır.
Numara verilen adalardan
herhangi biri tescile tâbi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez.
Ada numaraları, sadece
sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. Adaların
yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi
düzenlenir.
Adaların Araziye
Aplikasyonu
Madde 21 -
Düzenleme alanına giren bütün adalar ve umumi hizmetlere ayrılan alanlar araziye
aplike edilir. Aplikasyon, nirengi ve poligon noktalarına dayanılarak ve
uygulama haritasından alınan uygulama ölçülerinin kapsayan ulgulama krokileri
yardımı ile yapılır.
Ada Köşelerinin
Arazide Belirtilmesi
Madde 22 -
Aplikasyon sonucu yerleri belirtilen bütün ada kırıknoktaları, 75 metreyi aşan
düz hatlarda her 50 metrede bir ve üst yüzü 15x15, alt yüzü 25x25 ve yüksekliği
50 cm. olan ve üst ortasında 10 cm. uzunluğunda ve 1 cm. çapında demir çubuk
yerleştirilmiş bulunan 400 dozlu beton bloklarla işaretlenir. 10 cm. lik demir
çubuğun tamamı beton içine gömülür. Sert zeminlerde sağlam röperlere
bağlanabilecek yerlerde, beton yerine Teknik Yönetmelikte belirtilen diğer
işaretler kullanılabilir.
Yapı ve Tesislerin
Korunması
Madde 23 -
İmar plânının bütünlüğüne aykırı düşmemek, yol genişliklerini değiştirmemek ve
komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek şartı ile, plânda kesinlikle
belirtilmemiş, imar mevzuatına göre korunması mümkün görülen yapı ve tesislerin
korunabilmesini sağlamak amacı ile, aplikasyon sırasında yeni teşekkül edecek
hatlar az miktarda kaydırılabilir.
Yapı Adalarının Kesin
Boyutlarının Tesbiti
Madde 24 -
Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırık noktaları ve cephe uzunlukları
Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülür. Bu ölçüler (rölöve
ölçüleri), gerektiğinde ada kırık noktalarının koordinatlarının hesaplanmasını
sağlıyacak tarz ve nitelikte olmalıdır.
Hata Sınırı
Madde 25 -
Uzunluk ölçüleri gidiş-dönüş olarak yapılır. Ölçü hassasiyeti aşağıdaki
formüllerin verdiği hata sınırı içinde kalacaktır.
Gidiş-dönüş, iki ölçü
arasındaki fark için ds=0.008 fark için Dik ayak ve boyları yardımıyla
hesaplanan uzunluk ile arazide ölçülen uzunluk arasındaki fark için ds=0,015 s
(s metre cinsinden ölçülen uzunluğu, ds hata sınırını göstermektedir.)
Parselasyon
Planlarının Düzenlenmesi
Madde 26 -
Parselasyon plânı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının
rövöle ölçülerine dayanılarak yapılır. Parselasyon plân paftaları, halihazır
haritaların pafta anahtarına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme
işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır.
Bu plânlar 1/1000 veya
daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi
noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koodinat
değerlerine göre ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla
tersim edilir.
Kadastro haritasının
ölçeği parselasyon plân ölçeğine uygun ve kadastro paftası da boyut
değiştirmeyen cinsten ise, tersimat kopya usulü ile; ölçeklerin değişik olması
veya kadastro paftasının boyut değiştiren bir kâğıda çizilmiş bulunması halinde,
tersimat kadastro ölçü krokilerindeki değerlere göre yapılır.
Kadastro haritası ölçeği,
parselasyon plân ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları hassas pantoğraf veya
fotomekanik usullerle küçültülebilir.
Küçük ölçekli kadastro
haritalarından büyültülerek istifade edilemez. Bu durumda kadastro sınırları,
parselasyon plânına ve ölçü krokilerine göre yeniden tersim edilir.
Kadastro haritası ile
parselasyon plânı arasında koordinat birliği yoksa, arazide gerekli ölçü
yapılarak kadastro koordinatı parselasyon plânı koordinatına dönüştürülür.
Parselasyon plânlarına, varsa sokak ve cadde isim ve numaraları veya meydan
isimleri yazılır.
Düzenleme sahasına giren
kadastro paftalarının, koordine veya ölçü değerlerine göre, halihazır haritalara
aktarılmaması halinde; 2859 sayılı Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Kanunu
ile Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliğinin 22 - 27 inci
maddelerine göre işlem yapılır.
Parsel Alanında Farkın
Giderilmesi
Madde 27 -
Parselasyon plânına aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüzölçümleri
bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılır.
İki yüzölçüm arasındaki
fark, aşağıdaki formülün verdiği farktan az ise tapu miktarı esas alınır; fazla
fark bulunması halinde, mahalli tapu ve kadastro teşkilatı ile iş birliği
yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesi sağlanır. df = 0.00042 M df =
Hata sınırı (M2 cinsinden)
M = Parselasyon plânı
ölçeğinin paydası
F = Yüzölçümü (M2
cinsinden) dir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Düzenleme İşleri
Kadastro Ayırma Çapı
Madde 28 -
Bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için "Kadastro Ayırma Çapı"
düzenlenir.
Çap üzerinde, parselin
tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının
yüzölçümü gösterilir.
Düzenleme sınırı içinde
kalan kısım için parsel numarası verilmeyip, imar plânı numarası belirtilmekle
yetinilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlara, o kadastro
adasının son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.
Parselin sınır dışında
kalan parçaları birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına
gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.
Düzenleme kadastro ayırma
çapları, parselasyon plânıyla beraber belediye encümenince onaylanır.
Tapu Kayıtlarına
Belirtme Yapılması
Madde 29 -
Düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye
encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadasro idaresine
gönderilerek, kayıtlarında "İmar Düzenlenmesine" alındığının belirtilmesi
istenir.
Tapu sicil müdürlüğünce,
düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde,
bunların düzenlemeye tâbi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra,
ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitlerine izin verilmez.
Umumi hizmete yönelik
düzenlemeler öncelikle ve acilen sonuçlandırılır.
Düzenlemede Umumi
Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı
Madde 30 -
Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin
yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının
yüzölçümleri toplamı çıkarılarak "umumi hizmetlere ayrılan miktar" bulunarak bir
hesap cetveli düzenlenir.
Bağışlanan arazi
parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye
mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar
parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam
alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.
Düzenleme Ortaklık
Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı
Madde 31 -
Düzenleme ortaklık payı oranı ve kamulaştırılacak alan tutarı şu şekilde
hesaplanır;
Düzenleme ortaklık payı
oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak
parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur.
Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında düzenlemeye
girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur.
Bu oran % 35`ten fazla
çıktığı takdirde; kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan
alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 35`inin çıkarılması ile
bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65`e bölünmesiyle bulunur.
Düzenleme Ortaklık
Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması
Madde 32 -
Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan
toplamının % 35`inden daha fazla çıkması halinde, bu miktarın % 35`e düşürülmesi
için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis
edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine
veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha,
otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan
kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis
edilirler.
Bunlar da yetmediği
takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır. a) Kadastro parsellerinin
yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri
verildikten sonra arta kalan miktarları, b) Alanları en küçük bir imar parseli
alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en
küçüğünden başlanarak yeteri kadarı, c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha,
genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa
imar parsellerinin yeteri kadarı, kamulaştırılır.
Düzenleme Ortaklık
Payı Oranı
Madde 33 -
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların
düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin % 35`ini geçemez.
Düzenlenme ortaklık payı,
düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının
yüzölçümleri ile orantılı olarak alınır.
Düzenleme ortaklık payı
oranı ile, düzenlemeye giren her bir kadastro parselinin veya evvelce bir pay
alınmamış bir imar parseli varsa, bunların bağış veya düzenleme sebebiyle
bulunacak yüzölçümü ile çarpılıp esas yüzölçümünden çıkarılmak suretiyle
maliklerin düzenlemeden sonra sahip olması gereken parsel yüzölçümleri elde
edilir.
Özet Cetvelleri
Madde 34 -
Düzenleme sahasına giren beher parsele ait düzenleme ortaklık payının yapının,
varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken
miktarı göstermek üzere özet cetvelleri düzenlenir.
İmar Parsellerinin
Teşkili
Madde 35 -
İmar adaları, imar plânı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili
hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır.
Düzenlenen imar adalarının
parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro
ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak,
kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar
parselleri tahsis edilebileceği tesbit edilir ve bu amaçla bir "Tahsis Cetveli"
düzenlenir.
İmar adaları içerisinde
yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve
varsa imar parselleri karşılık olarak verildiği, düzenlenecek "Ada Dağıtma
Cetvelleri" üzerinde gösterilir.
İmar Adalarının
Parsellenmesi
Madde 36 -
İmar adaları, imar plânı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak
parsellere ayrılır.
Alan belirlendikten
sonra, parseli, hisseli durumda bırakmamak için sınırları, plân ve yönetmeliğine
aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir.
Mesk-n sahalarda teşkil
edilecek parsele, birden fazla mevcut bina girmesini önlemek ve müstakil hale
getirebilmek için, düzgün imar parseli teşkili yerine, mevzuata uygun bina
yapılabilecek parsellerde kadastro parsel sınırları, imar parseli sınırı olarak
alınabilir.
Parsel Numarası
Verilmesi
Madde 37 -
Düzenlenen imar parsellerine, her ada için birden ve kuzey batıdan başlanarak,
parsel numarası verilir.
Gerektiğinde birden fazla
binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacı ile bir imar adası bir parsel
olarak düzenlenebilir.
Kadastro Yapılmayan
Yerlerdeki Düzenleme İşleri
Madde 38 -
Kadastrosu yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri: a) Halihazır
haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da beraber ölçülerek imar
parselasyon plânına işlenir. Halihazır haritalar kadastro haritası teknik
niteliğini taşır. b) Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu
sınırların çevrelediği alan ile tapu kaydı arasında yanılma sınırını aşan
farklar yoksa, mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro durumu
gibi kabul edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygulaması
için kullanılır. c) İmar plânında belirtilen adaların ve umuma ayrılan yerlerin
içinde kalan taşınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde (zabıt defteri)
yazılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı yazılı olmayanlar
dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa, 2644 sayılı Tapu Kanununun 31 ve 32 nci
maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan da yararlanılarak ve
mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşınmaz mallar tapu haritasına
bağlanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilir.
Bu yer içindeki hazine,
belediye ve diğer kamu kuruluşlarına ait taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun
veya olmasın, talep halinde, yukarıdaki esaslara göre tapu haritasına
bağlanabilir. d) Mahkeme ilâmı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu
haritalardan yararlanılabilir.
Parselasyon
Plânlarının Onayı
Madde 39 -
Parselasyon plânları, düzenleme işlerine ait belgelerle beraber belediye ve
mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından
sonra yürürlüğe girer. Bu plânlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca,
mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda plânlar kesinleşir. Kesinleşen
parselasyon plânlarının tescili için, mahalli tapu ve kadastro teşkilatına
aşağıdaki bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekir: a) Parselasyon plânının
onaylandığı ve ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen
yazı, b) Parselasyonun dayandığı (ilgili idarece onaylı) ve halen yürürlükteki
imar plânının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları, c)
Parselasyon plânının onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu
kararı örneği, d) Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon plânının
boyut değiştirmeyen şeffaf altlığa çizilmiş aslı ile üç kopyası, e) Nirengi ve
poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokiyeri, ölçü krokileri,
dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden ikişer onaylı örnek.
Parselasyon
Plânlarının Kontrolü
Madde 40 -
İmar parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki
yönetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol
edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.
Tapu Siciline Beyan ve
Tescil
Madde 41 -
Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri,
kadastro veya imar parsellerinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine
kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerinin tescili yapılır.
Hisse Hesabı
Madde 42 -
Muhtelif parsellerden hisselendirme suretiyle teşekkül eden imar parselinin
tescili yapılırken, hissenin umumi paydasında en çok 2400 rakamı esas alınır.
Paydanın paya tam bölünemediği durumlarda bölümden elde edilen rakamda,
virgülden sonra gelen ilk üç basamak esas alınır. Bilahare yapılan
hesaplamalarda çıkan fark hissedarlar arasında hisseleri oranında dağıtılır.
İmar Parselasyon
Plânlarının Hukuki Geçerliliği
Madde 43 -
İmar parselasyon plânları, tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüğünde
belirtilen plân yerine geçer ve mülkiyete ilişkin sınır gösterme işlemleri
mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca bu plânlara göre yapılır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yürürlük ve Yürütme
Yürürlük
Madde 44 -
Bu Yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanunu ile birlikte yürürlüğe girer,
Yürütme
Madde 45 -
Bu Yönetmeliği Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.
